Mitos Imobiliários

Conheça alguns dos mitos que impedem as pessoas de tomar decisões baseadas na razão e em factos verdadeiros. Trata-se de uma pequena viagem aos mitos que estão espalhados pelo Mercado Imobiliário em Portugal.

Comprar e vender casas é um assunto de todos. Por esse motivo, é fácil encontrar “especialistas” em cada esquina, em cada banco de jardim e em cada cadeira de esplanada. Ao sabor das notícias veiculadas pelos Média, assim se vão difundindo ideias falsas que vão toldando a razão dos menos informados e dos mais distraídos.

Isto seria um assunto divertido se não se tratasse de um aspeto de extraordinária importância para qualquer pessoa, para a sua vida e para a vida da sua família.

Um mito interessante é o de que todos os imóveis são negociáveis. Esta ideia seria tão certa como dizer que nenhum imóvel que está no Mercado irá ser vendido abaixo do preço a que está a ser publicitado. Qualquer destas ideias é igualmente absurda.

A verdade, como sempre, é algo menos absoluto e menos radical: há imóveis que não são negociáveis e há outros que, para serem vendidos, têm que ser submetidos a abaixamentos de preço. Por vezes, quando um imóvel é lançado para ser vendido, surge tanta concorrência entre compradores que o proprietário se sente à vontade para não baixar preço. Para quê baixar preço se o imóvel se pode vender pelo valor a que está a ser promovido? Certo?! Despendendo da conjuntura de mercado, há vezes em que um imóvel é lançado no mercado por um preço e, devido a uma procura muito grande, o preço de venda supera o valor inicial pedido pelo proprietário. Estas situações não são abundantes, mas podem ocorrer.

Um outro mito muito difundido tem a ver com as permutas imobiliárias. Uma permuta imobiliária é uma forma muito vantajosa de mudar de casa. Poupa-se imenso no IMT e no Imposto de Selo, e poupa-se tempo e incómodos. Só há um pequeno detalhe: a permuta é muito difícil de ocorrer naturalmente. Em certos casos, seria mais fácil acertar na lotaria do que conseguir uma permuta. Eu sei que esta ideia pode ser um choque para muita gente. Mas a realidade nem sempre é como queremos, por muito que isso nos desse jeito…

Uma permuta é, na realidade, uma enorme coincidência de vontades, desejos e capacidades. Se o casal A tem um apartamento e o casal B tem uma moradia e uma permuta acontece, isto significa o seguinte: a senhora A gosta da moradia B, o senhor A também, o senhor B gosta do apartamento A e a senhora B também. Os preços de ambas as casas têm que ser aceitáveis para ambos os casais. Para além disso ambos os casais têm que ter capacidade financeira. É fácil perceber que estamos a falar de uma coincidência muito, muito grande. Por esse motivo, permutas entre particulares são extremamente raras.

Um construtor poderá aceitar uma permuta de um particular. No entanto, por razões óbvias, o construtor nunca quererá ficar a perder ao fazer a permuta. Por vezes poderá ser interessante fazer uma permuta nestas circunstâncias, mas isso não significa que permutas entre particulares ocorram com facilidade. Apesar de tudo, o tema ‘permuta’ é tão apelativo que se tornou numa ideia desmesuradamente popular.

Falemos de spreads. Há um mito muito observável em casos em que os proprietários que contraíram empréstimo há bastante tempo. A ideia é a de que o banco estará disposto a manter as mesmas condições de financiamento se o proprietário vender o atual imóvel e depois comprar outro. Seria uma espécie de transferência de crédito para outro imóvel. Lamentavelmente… é um mito!

Quando um proprietário vende um imóvel hipotecado, essa hipoteca deixa de existir após o banco receber o total da dívida, acrescido da respetiva penalização por amortização antecipada. Em seguida, o banco empresta dinheiro para o futuro imóvel, mas agora com as novas condições de mercado. Naturalmente, não se pode contar com os antigos spreads muito baixos. O Mercado é muito dinâmico e os spreads vão flutuando. O importante é saber que spreads muito baixos são muito difíceis de repetir.

Um mito extremamente perigoso, pela distorção que tende a causar no Mercado, é a ideia de que se o cartaz de venda foi retirado é porque a casa foi vendida. Há imensas razões que levam à retirada de um cartaz de venda. A casa pode ter sido arrendada, os proprietários podem ter desistido de vender, pode ter sido descoberto algum impedimento para a venda, pode haver uma reserva da casa na qual o proponente tenha pedido a retirada do cartaz, os proprietários podem ter chegado à conclusão que ter o cartaz é demasiado incomodativo por alguma razão, etc, etc, etc. Por este motivo, da próxima vez que vir um cartaz a ser retirado, não jure a pés-juntos que a casa foi vendida, porque pode não ter sido.

A ideia de que os proprietários falam a verdade quando confrontados com a pergunta do preço a que foi vendido o imóvel, é um dos maiores mitos do imobiliário e aquele em que as pessoas mais piamente acreditam. As pessoas em Portugal (talvez noutros lugares seja diferente) acreditam na ideia de que assuntos de dinheiro não são para as outras pessoas saberem. Tal como perguntar quanto é que uma pessoa ganha de ordenado é uma pergunta considerada inapropriada, assim algumas pessoas acham que o preço a que foi vendido o seu imóvel não é assunto de pergunta que se faça. Por esse motivo, as pessoas recorrem à falta de franqueza e mentem. Fazem-no por ego e por considerarem que seria uma falta de consideração dizer que é confidencial.

Um mito muito disseminado é o de que, se um proprietário lançar o imóvel no mercado sozinho, sem o auxílio de um agente imobiliário irá ganhar mais dinheiro porque não necessitará de pagar comissão. É claro que esta lógica é aparentemente muito credível, mas a prática mostra que no final, uma boa parte dos proprietários acaba por receber menos (e por vezes dramaticamente menos) do que se tivesse tido a ajuda de um profissional. Como e qualquer mercado, informação é poder e, por consequência, informação tende a ser dinheiro. Quando um proprietário tem o aconselhamento de um bom agente imobiliário, esse conhecimento adquirido e aplicado reflecte-se no preço a que o imóvel é lançado no mercado. A procura gerada pelo marketing muito poderoso das imobiliárias tende a atrair muito mais procura, o que leva à possibilidade do preço final de venda ser substancialmente superior. É claro que alguns compradores não gostam disso. E estes têm toda a razão… do seu próprio ponto de vista… o que não deveria ser confundido com a defesa dos melhores interesses do proprietário. Se ainda acredita neste mito pense na razão que leva alguns dos maiores investidores do nosso país (que movimentam centenas de imóveis por ano) a sistematicamente venderem os seus imóveis através de imobiliárias, pagando comissões de 5%+IVA.

Ainda há quem ache as imobiliárias são algo obsoleto. Claro que o Mercado mostra o contrário todos os dias. Se as imobiliárias fossem estruturas obsoletas, com as sucessivas crises esta área profissional teria simplesmente desaparecido. O Mercado tende a dizimar os inaptos tal como a Natureza também o faz. Ora, longe desse cenário fantasioso e catastrófico, a Mediação Imobiliária consolida-se, profissionaliza-se e está mais continuamente mais forte e eficiente.

Os mitos do imobiliário são como os mitos de outras áreas. São ideias perigosas que se espalham, na maior parte das vezes por má interpretação de dados e de notícias que passam na TV e nos jornais.

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