Como funciona uma permuta imobiliária
De certo já deve ter ouvido falar sobre permutas de imóveis. Para entender que este tema é importante basta ir ao Google e escrever “permuta casa” ou “casa permuta” para encontrar uma série de sites, uns que oferecem listas de casas em permuta outros que procuram atrair potenciais clientes para compra e venda de imóveis. Mas…
Como funciona uma permuta imobiliária?
Esta é a pergunta à qual vou responder neste artigo. E para ajudar a entender este assunto, publiquei também o vídeo que se segue.
Explicação simplificada de como funciona uma permuta de dois imóveis
Tal como é explicado neste vídeo, para entender o que é uma permuta, vamos pegar no exemplo mais simples e mais comum:
A família Silva é proprietária de um apartamento T2 com o valor de mercado de 200.000€.
A família Gomes, por sua vez, é proprietária de um T3 com o valor de mercado de 300.000€.
A Srª. Silva acabou de saber que está grávida do seu segundo filho. O Sr. Silva concorda com a ideia de comprarem um apartamento maior com mais um quarto. O Sr. Gomes e a Srª. Gomes têm o filho mais novo a sair de casa e decidiram que um T3 já não é necessário e decidiram que devem passar para um T2 e realizar algum capital nesse processo. Ambos os casais colocam os seus apartamentos à venda.
Por coincidência, ambas as famílias descobrem o apartamento que procuram. E por coincidência os Gomes querem o T2 dos Silva e os Silva, o T3 dos Gomes.
Esta tremenda coincidência é muito difícil de ocorrer na prática, mas se acontecer tem grandes vantagens, como vamos ver.
Os Silva aceitam pagar aos Gomes os 100.000€ de diferença.
Uma das vantagens é que em vez de 2 escrituras de compra e venda, nesta transação pode haver apenas uma escritura de permuta. Poupa-se o custo de uma escritura.
Mas a principal vantagem é … a poupança fiscal! Existe um imposto que se paga quando uma família compra um imóvel – esse imposto chama-se Imposto Municipal sobre Transações Onerosas, mais conhecido como IMT. O IMT é um valor proporcional ao valor da compra.
Embora hajam exceções e variantes, no exemplo da compra de um apartamento de 200.000€ para habitação própria permanente, o valor de IMT seria de 4.912,81€. Para o valor de 300.000€, o IMT seria 12.040,68€. No total, o valor de IMT a pagar por ambas as famílias seria de 16.953,81€, o que é realmente muito dinheiro que pode ser poupado.
Os valores que simulei para estes dois cenários foram para habitação própria permanente e para Portugal Continental.
No caso de uma permuta, a vantagem fiscal seria a seguinte:
– a família que fica com a casa mais barata, a família Gomes, não paga IMT;
– a família que fica com a casa mais cara, a família Silva, paga IMT calculado apenas com base na diferença de valores.
Neste caso, a diferença é de 300.000€ menos 200.000€, ou seja, 100.000€. Para 100.000€, o IMT, segundo o simulador do Millennium, é apenas 151,86€.
Para esta permuta, os Silva poupariam 11.888,82€ em IMT e os Gomes, 4.912,81€.
Na verdade, a coincidência dos Silva quererem a casa dos Gomes e os Gomes quererem a casa dos Silva … é pouco provável de acontecer na prática.
Mas, se tiver a oportunidade de fazer uma permuta, agora já sabe mais alguma coisa sobre esse tipo de transação.
Podem haver outras variantes para permutas imobiliárias e algumas nuances, como por exemplo, a intervenção de bancos no processo.
Se desejar aconselhamento comercial, estou à sua disposição.
Para todas as informações jurídicas e fiscais para o seu caso específico, não se esqueça de consultar um advogado ou solicitador.
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Sobre o Autor (Perfil do Autor)
Autor do livro "Sucesso na Venda da Sua Própria Casa". Mediador imobiliário, na sua agência Canal das Casas. Formado em Engenharia Técnica de Eletrónica e Telecomunicações. Estudou Marketing na Universidade Politécnica de Madrid (CEPADE).Subscrever
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Boa tarde, gostei do texto e está bem explicado, mas gostaria tambem de saber como funciona no caso de uma das casas ainda ter credito habitação… obrigada
Obrigado pelo apoio e pela questão colocada! O facto de uma casa ter um crédito associado, ou seja, de estar hipotecado a um banco não impede que exista a permuta. A questão é saber se a situação futura é aceitável do ponto de vista do banco e também do seu ponto de vista. Por exemplo, eu posso ter uma casa que vale 100.000€ e que tem uma hipoteca de 60.000€. Se eu permutar a minha casa por outra que vale 200.000€, a diferença seria de 100.000€. Então, será que o banco me financia os 60.000€ + 100.000€? (Estou a simplificar!) . Será que eu tenho taxa de esforço admissível (ou seja, será que o que eu ganho dá segurança ao banco para eu ter um crédito mais alto) ?
Para simplificar tudo isto, o melhor é expor a situação ao seu banco. Pode acontecer que, por causa dos constrangimento atuais eles não queiram voltar a financiá-la, por exemplo. Pode acontecer que a subida de spread seja inaceitável para si. Enfim, deve ver caso a caso.
Bom dia,
Parabéns por esta iniciativa. São poucas as pessoas entendidas e dispostas a partilhar este tipo de informações. Muito obrigada.
Se me permitir coloco a minha dúvida. Eu tenho um apartamento avaliado em 100.000,00€ com crédito habitação de 83.000,00€ durante 40 anos dos quais passaram 10.
Quero fazer uma troca por um terreno, mas quero manter as condições do empréstimo. Apenas quero mudar a escritura de forma a associar o empréstimo a outra coisa.
Isto é possível?
Cara D. Sofia,
O mais certo é que o seu banco altere as condições do empréstimo. O melhor é consultá-los diretamente, mas parece-me improvável que eles mantenham as mesmas condições.
boa noite.
em primeiro lugar gostava de dar os parabéns por esta iniciativa e pelo excelente texto e explicação.
gostava de expor o caso que tenho pela frente que gostaria de chegasse a bom porto e pela melhor maneira possível.
existe uma hipótese de haver uma permuta entre um t3 e um t1 sendo que o acordado seria a diferença de 55000 independentemente dos valores dos imóveis.
relativamente ao t3 existe uma hipoteca cujo proprietário pretende saldar com a diferença resultante da permuta e o proprietário do t1 pretende (segundo o banco) saldar o credito do t1 e fazer um novo para o t3.
as minhas dúvidas são óbvias…
quanto e quem deve pagar os impostos, a escritura, etc?
sendo que o diferencial está acordado entre as partes, que valores deveriam constar no contrato-promessa?
que documentos serão necessários para se fazer esta escritura? quanto iria custar a mesma e quem a deve pagar?
agradeço a atenção…
Pedro
Caro Pedro, muito obrigado pelo comentário!
(Antes de mais, repito o que tenho escrito: nunca deixe de consultar um advogado ou solicitador antes de tomar qualquer decisão importante! O que eu vou escrever não é um aconselhamento jurídico, mas uma mera opinião de um profissional do imobiliário.)
O IMT é pago por quem fica com a casa mais cara. No contrato de promessa pode constar a diferença a pagar por quem fica com a casa mais cara, pois é isso que se está a prometer fazer – a troca com a passagem da diferença (confirme com advogado ou solicitador).
Para efeitos fiscais, cada casa tem um VPT (Valor Patrimonial Tributário) que deve ser tido em conta. O VPT é encontrado na Caderneta Predial. Se a diferença entre VPT’s for superior a 55.000€, então o IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas) poderá ser aplicado sobre diferença entre esses VPT’s. Ora, se ambas os imóveis forem para habitação própria permanente, o IMT seguirá a regra da isenção se essa diferença for abaixo de 92.407€ (ver: http://www.pwc.pt/pt/guia-fiscal-2012/imt.jhtml).
Os custos da escritura podem ser suportados por ambos, se assim o entenderem. Direi eu: é o que me parece mais justo.
Os documentos para fazer a escritura são exatamente os mesmos que para um cenário de venda. Por favor, esteja atento a artigos futuros nos quais eu irei falar disso.
No seu caso, consulte também o banco que detém a hipoteca para saber o que eles exigem. Sugiro também uma ida às Finanças só para verificar se não houve alguma alteração na lei. Peça sempre que lhe indiquem “onde isso está escrito” se lhe parecer inconsistente a resposta do funcionário que o atender.
A minha sugestão é que simplifiquem todo este assunto desta forma: escolham um Notário onde querem que seja feito o contrato de Permuta. Antes de tomares decisões, dirijam-se lá e peçam para falar diretamente com o Notário. Todas essas dúvidas podem ser esclarecidas conforme o vosso caso concreto.
O âmbito destes meus artigos é dar umas luzes sobre o tema, mas isso não substitui uma análise específica do caso em concreto.
Espero que, mesmo com as minhas limitações de não-jurídico, a minha resposta possa ter sido útil.
Boa tarde,
Primeiramente, deixe-me felicitá-lo pelo seu excelente trabalho. Seguidamente, coloco a seguinte questão: Estou a pensar permutar um T2 no valor de € 100.000,00 por uma moradia T3 no valor de € 205.000,00. De momento, tenho uma hipoteca associada ao meu imóvel, estando por amortizar o montante de € 77.165,00. Provavelmente, e como a obra é financiada por outra instituição bancária, irei contrair novo crédito para aquisição do novo imóvel. Gostaria de saber, neste caso, quais as despesas que teria ao nível de registos, escrituras, impostos (igualmente isenções, caso se aplique), e outras despesas relacionadas (por exemplo, distrate da hipoteca e, se aplicável, penalização por amortização antecipada).
Grato pela atenção dispensada,
Roberto Rodrigues
Caro Roberto, obrigado pela força!
À partida o IMT deveria incidir sobre a diferença de valores (205.000€-100.000€ = 105.000€). No entanto, se algum destes valores for inferior ao respetivo Valor Patrimonial Tributário (VPT), a conta deve ser feita tende em conta o VPT e não o valor de 205.000€ ou 100.000€.
Se a diferença for de 105.000€, quem compra a casa maior é que paga IMT. Quem fica com a casa mais barata não paga IMT. Esta é a enorme vantagem!
(Por favor, nunca deixe de confirmar qualquer das minhas afirmações junto das Finanças, de um contabilista ou de um jurista.)
O cálculo de IMT faz-se segundo uma tabela que tem em conta se a casa que vai adquirir é para habitação própria permanente, ou se é uma segunda habitação.
O facto de haver uma hipoteca sobre a casa que vai alienar e de necessitar de crédito para adquirir a moradia não tem, a meu ver, qualquer impacto fiscal, a não ser no Imposto de Selo que se aplica ao financiamento à habitação.
Como 105.000€ é acima do limiar de isenção, neste caso não teria isenção de IMT. O valor a pagar seria de 251,86€, em condições normais e na data em que este textp é escrito. Pode simular o IMT neste link http://http://apemip.info/info/imt.cfm .
As questões tão profundadas que me coloca sobre valores (registos, impostos, escritura) saem um pouco fora do âmbito deste site, pelo que não poderei ser tão específico. Nestes casos, o que há a fazer é apoiar-se na consultoria que os notários podem dar, sem custos adicionais. Passo a explicar: esta transacção pode ser feita num notário. Então, é simples! Dirija-se, juntamente com o outro proprietário, a esse notário e comprometa-se a fazer aí a escritura de permuta. O notário vai pedir-lhe uma série de documentos e dizer-lhe tudo o que tem que fazer e tudo o que tem que pagar. É o notário que aceita, ou não, que a escritura seja assinada nas condições em que os outorgantes se apresentam. Logo, quem melhor para dizer o que é necessário, não é assim?
Outra fonte de informação (e parte interveniente neste processo) é o banco que detém a hipoteca atual e o banco que o irá financiar na nova aquisição. Eles têm normalmente simuladores que lhe indicam todos os seus encargos e também os impostos envolvidos. Por ser uma permuta e não uma compra simples, é natural que não seja tão fácil obter uma resposta rápida. Mas como eles são uma parte interessada, de certo que o irão ajudar.
Mas, não quero que fique desapontado comigo quanto a não lhe providenciar dados. Posso adiantar que a amortização antecipada, se o seu crédito foi claramente para habitação, é de 0,5% do capital em dívida. A entidade perfeita para lhe dar a informação inequívoca é mesmo o próprio banco. Os registos custam o mesmo para cada imóvel do que no cenário de vendas simples. Como só há uma escritura de permuta, em vez de duas de compra e venda, vai poupar também neste item. Verifique, por favor, com o notário.
Não se esqueça de que os imóveis devem ter os respetivos certificados energéticos e que isso também representa custo para ambos os proprietários.
Enfim, a permuta requer tudo o que uma venda requer. As entidades habituais são as mesmas. Os impostos são os mesmos, à exceção da sua “parte de leão”, o IMT.
Espero que a minha resposta ajude!
Boa tarde,
Eu e os meus pais vamos permutar 2 casas entre nós.
Valor patrimonial casa A: 188000 euros
Valor patrimonial casa B: 220000 euros
Na casa A fizémos obras: 20000 euros.
Pagamos IMT sobre: 220000 – 188000 – 20000?
Mas o valor patrimonial da casa A não passa a 188000 + 20000, certo?
Muito obrigada
Que seja do meu conhecimento, o valor de IMT não tem em conta as obras efetuadas.
Repare: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de uma casa é fruto de uma avaliação feita pelas Finanças. Quando fazemos obras numa casa, independentemente do dinheiro que gastamos, as Finanças não têm qualquer conhecimento de que fizemos essas obras. Simplesmente não é um requisito informar as Finanças sobre obras efetuadas.
Bem … se houver uma alteração que seja relevante para efeitos de IMI, como por exemplo a construção de uma piscina, talvez o contribuinte devesse ir às Finanças declarar isso. No entanto, parece-me que isso seria sempre por iniciativa do contribuinte.
No vosso caso, presumo que a Joana tenha feito obras de remodelação normais. Se é assim, essas obras poderiam servir para uma situação de cálculo de mais-valias (um outro tema de irei falar num artigo mais adiante).
O IMT será (por favor confirme!) calculado simplesmente sob a diferença de VPT’s (Valores Patrimoniais Tributários). Se as casas forem para habitação própria permanente, como 220.0000€ – 188.000€ é 32.000€, ou seja inferior ao mínimo tributável em sede de IMT, então ambos estarão isentos de pagamento deste imposto. Será um excelente “negócio fiscal”!
(Não me canso de dizer isto: verifique sempre em sede própria se as sugestões que faço são aplicáveis e corretas! E, por favor nunca interprete as minhas sugestões como sendo apoio jurídico ou aconselhamento fiscal, porque não são uma coisa nem outra.)
Boa tarde,
se eu comprar um moradia com um valor perto do valor do meu apartamento, a minha prestação vai alterar-se muito? Será que irão subir o spread do empréstimo?
Cara D. Ana Ribeiro, isso depende do spread que tem atualmente contratado.
É muito pertinente a sua pergunta porque de facto os spreads subiram. Nos dias de hoje, um spread de 1% (ou menos) é um luxo. Quando fizer outro contrato com o banco, eles vão querer aplicar um spread atualizado, o que na maior parte das situações corresponde a um spread mais alto do que anteriormente.
A minha sugestão é que consulte o seu banco. Apenas eles podem dizer-lhe exatamente o que irá acontecer. Não deixe também de consultar outros bancos, uma vez que o novo empréstimo não tem que ser forçosamente do seu banco atual.
Se o spread subir muito, o mesmo acontecerá à prestação…
Boa noite,
O regime de cálculo de IMT é o mesmo (diferença de preços entre os bens) no caso uma permuta de um apartamento (73.000 euros) por um terreno para construção (70.000 euros)?
Neste caso o apartamento será uma “segunda habitação” e o terreno para construir uma habitação própria e permanente.
Desde já agradeço a sua ajuda e felicito-o pela excelente iniciativa deste site.
Caro Sr. José Silva,
Segundo sei, se o José é o dono do apartamento, não estará sujeito a tributação porque está passar de um imóvel mais caro para um imóvel mais barato. Se for o dono do terreno, estará a dar 3.000€ ao dono do apartamento. Tratando-se de um imóvel para habitação, mesmo não sendo para habitação própria permanente não seria sujeito ao pagamento de IMT porque 3.000€ é inferior ao limite mínimo tributável.
Segundo apurei, existe um número do artigo 12º do CIMT que diz o seguinte: “4.ª Nas permutas de bens imóveis, toma-se para base da liquidação a diferença declarada de valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários;”. Aqui fala em ‘bens imóveis’. Ora um terreno corresponde a isso.
Isto é baseado na lógica e em conhecimentos empíricos que tenho. A minha sugestão é que fale com um advogado para ver se é mesmo assim. Outra possibilidade é ir a uma repartição de Finanças e apresentar este caso concreto. Eles têm a obrigação de lhe dar uma resposta. Até porque se lá for para liquidar o imposto, eles teriam que passar um papel a dizer o valor a pagar ou um papel a dizer que não teria que pagar nada.
Nestas questões fiscais pode haver sempre algum parecer ou entendimento, face a casos específicos, que deitam por terra as interpretações mais lógica e coerentes. A meu ver não me parece que um terreno tenha um tratamento diferente nesta coisa das permutas, mas o melhor mesmo é verificar em sede própria.
É curioso que cada vez me são enviadas questões mais elaboradas e com maior grau de dificuldade. É estimulante porque assim por vezes tenho que investigar para saber dar a resposta, o que valoriza profissionalmente. Ao mesmo tempo, corro o risco entrar em campos jurídicos fora da minha área … espero a compreensão de todos e agradeço a colaboração de quem quiser contribuir com respostas.
Exmos Senhores,
No caso de se permutar, significa que se tera de permutar pelo valor de mercado dos apartamentos, ou se os proprietarios acordarem os seus proprios valores?
Por exemplo:
– Tenho um T1, que vale 60 a 70 mil euros, mas acordo permutar com o meu pai o T3 dele, pelo mesmo valor. Isso legalmente é possivel?
Sendo que no caso do meu pai, nao tem nenhum credito habitação associado, posso solicitar ao meu banco a permuta e a manutenção do mesmo contrato com o mesmo spread para o valor em divida, que continua a ser o mesmo.
Caro Sr. André,
Na caderneta predial encontra-se um valor que é muito importante para estes cálculos. Trata-se do VPT. O VPT é o valor patrimonial tributário e serve de base para o cálculo da diferença de valores. No vosso caso, veja qual o VPT do T3. E quanto ao seu T1, veja também o valor do VPT. Veja qual é diferença entre os dois valores. Se a diferença for menor do que o limite mínimo tributável então vocês ficam isentos de IMT.
Esta é uma questão. Outra questão é a hipoteca existente. O banco não tem nenhuma obrigação de manter as mesmas condições que tinha antes porque se trata de contratos diferentes. Acredito que o spread, por exemplo, seja pequeno neste momento. Prepare-se para a eventualidade de eles quererem subir. Só mesmo o banco é que vos pode informar se mantêm, ou não, as condições do empréstimo. Eu sugiro a muita prudência nesta área. Sugiro que tenham tudo por escrito e devidamente aprovado pelo banco antes de avançarem para permuta.
No vosso caso, eu iria primeiro falar com o banco que detém a hipoteca existente e pedir-lhe-ia o parecer deles. Em seguida, iria às Finanças para me certificar de tudo direitinho. Um advogado saberá também responder a estas questões.
(Por favor, nunca interpretem estas minhas opiniões como aconselhamento jurídico, porque não o é e, logo, não devem ser vistas como tal!)
Boa tarde caro Dr. Mateus, tenho uma em mãos uma questão um pouco complicada, , passo a explicar:
– Eu e a minha namorada vamos adquirir uma moradia (Valor Patrimonial: 160.000 Eur; Valor Atribuido no contrato de promessa de compra e venda e escritura: 175.000 Eur), e para isso iremos contrair um empŕestimo bancário de 105.000 Eur;
– Eu sou possuidor de um apartamento (Valor Patrimonial: 63.800 Eur; Valor Atribuido no contrato de promessa de compra e venda e escritura: 70.000 Eur), que irei permutar com a moradia. O apartamento é só meu e está pago.
– A escritura está marcada para a semana, e hoje o meu banco ligou-me a dizer que a permuta não poderia ser feita porque iremos ser 2 titulares da moradia e o apartamento está apenas em meu nome. Se estivesse no nome dos 2, não haveria problema, mas como é só meu, o negócio teria que ser feito em moldes diferentes de uma simples permuta.
– Claro está, que a grande diferença (e problema…) está nos valores de IMT e Imposto de Selo que serão tributados… Inicialmente, como não sou especialista na matéria, fiz as minhas contas em termos de IMT e I.Selo, que daria á volta de 1000 Eur (calculado com base na diferença de 105.000 entre os imoveis).
– Porém, como o negócio não poderá ser feito como uma simples permuta (já que o apartamento é só meu enão dos 2), a empresa que está a tratar da papelada da escritura para o banco deu-me as seguintes opções:
1 – Cada um de nós compra metade da moradia. A minha metade seria quase completamente paga com a permuta do meu apartamento, enquanto que a minha namorada iria pagar em dinheiro a totalidade da sua metade. Mas, seguindo este processo, o IMT + I. Selo a pagar (em conjunto) passa para 2800 Eur. O banco acha que esta é a melhor maneira.
2 – Eu, apenas, compro a moradia (permutando o meu apartamento) e a hipoteca fica em nome dos 2. Aqui, o IMT + I. Selo a pagar seria de á volta de 1000 Eur (calculado com base na diferença de 105.000 entre os imoveis). Depois de casarmos, eu poderia fazer uma doação de metade da moradia para ela, para assim na realidade sermos co-proprietários da casa. O banco não gosta muito desta ideia, o credito teria que ser re-aprovado, etc.
Disseram-em ainda que, se fossemos já casados, eu poderia fazer uma doação de metade do meu apartamento para ela, pagando uma nova escritura e 0.08% de I.Selo (cerca de 250 Eur, baseado em metade do valor patrimonial do apartamento) e assim, quando comprassemos a moradia, o IMT + I. Selo a pagar seria na mesma os 1000 Eur. Ou seja, este IMT+I.Selo+nova escritura+250 Eur I.Selo da doação compensa relativamente aos 2800 Eur da hipótese 1. Mas, como o casamento será só em Junho e a escritura para a semana, não é hipotese.
Eu lembrei-me se posso, neste momento, vender-lhe metade do meu apartamento por uma quantia simbólica (100, 1000 Eur), onde ela estaria isenta de IMT (já que metade do valor patrimonial é cerca de 32.000 Eur, inferior aos 97.500 Eur que é o limite para a isenção), e pagaria 0.08% de I.Selo + nova escritura. Ou seja, nesta hipotese pagariamos 250 Eur I.Selo do meu apartamento+nova escritura+1000 IMT e I.Selo da nova moradia.
Se me puder dar a opinião acerca de qual a melhor opção, ou uma outra que eu não conheça, por favor indique!!
Obrigado
Caro José,
Se o problema se resolve sendo vocês casados … sem querer ser demasiado simplista, sugiro que se casem. Se casarem com comunhão geral de bens, presumo eu que ela ficará automaticamente dona da sua parte da casa. Por favor, confirme numa conservatória de registo predial.
Penso que será a melhor opção.
Mais uma vez afirmo que estes meus aconselhamentos não devem ser interpretados como aconselhamento jurídico, fiscal ou matrimonial 🙂 . São apenas ideias de quem está no ramo, tem experiência e que saberá quais as melhores portas a bater para obter os dados corretos.
Neste caso, as melhores portas a bater serão eventualmente as do banco e também uma conservatória de registo predial, ou então as de um advogado. Este últimos podem averbar o vosso casamento e respetiva convenção nupcial (a comunhão geral de bens) de modo a registar a propriedade em nome dos dois. Confesso que nunca observei pessoalmente esta forma de resolver este problema. Mas parece-me lógica e legítima. Afinal, a comunhão geral de bens é o que significa, certo?
Alguém se opõe?
boa noite sr.Eliseu
Gostaria da sua opinião sobre algumas duvidas que tenho em relação a uma possível permuta que tenciono fazer.
sou proprietário de um apartamento T3 com valor patrimonial na caderneta predial das finanças de 79500 euros, e pretendo permutar este apartamento com uma moradia de valor patrimonial de 95000 euros.(ambos com recentes avaliações).
Temos tido algumas reuniões e decidimos (se chegarmos a acordo ) de na escritura avaliarmos o meu apartamento em 80000 e a moradia em 166000, ficando com um diferencial de 86000 euros.
Como de momento disponho de alguma liquidez estou a pensar amortizar totalmente o valor do meu credito , para depois pedir um novo credito no valor de 85000.
gostaria de uma resposta em relação ao IMT a pagar (se existir) e de me explicar também em relação ao IRS(em relação da mais valia) visto que na minha escritura do apartamento está com um valor de 60000 euros.
Agradeço a sua ajuda e também muitos parabéns pela originalidade do site.
Caro Mauro,
Obrigado pela questão que me coloca!
O diferencial que vai pagar fica abaixo do limiar para pagamento de IMT, pelo que o IMT será zero. Por favor, confirme isto que eu lhe estou a dizer numa repartição de Finanças antes de consumar o negócio.
Quanto às mais-valias … Mais-valias sempre foi uma assunto relativamente complexo. E muito mais para uma permuta. Numa venda simples, é um assunto muito fácil. Mas numa permuta torna-se mais difícil de ter a certeza de como calcular.
De qualquer forma, aqui ficam algumas reflexões para depois colocar as questões nas Finanças. Para efeitos de cálculo de impostos, por exemplo o IMT, o VPT é importante. Presumo que para Mais-Valias também o possa ser. Numa permuta o que há é um diferencial de valor. Quanto muito as Finanças entrarão em linha de conta com o VPT para fazer algum cálculo de imposto de mais-valias. Então, é provável (por favor confirme com um advogado, um contabilista ou nas Finanças) que o cálculo da base de imposto de mais-valias seja feito desta maneira: VPT(actual) – Preço_de_Compra x Coeficiente_de_actualização.
O coeficiente de atualização atualiza o valor antigo, os 60.000€, para valores de hoje com base na inflação. Esse coeficiente é de lei e é publicado a cada ano por portaria.
Sobre o assunto de mais-valias, sugiro vivamente este artigo que está no site Millennium BCP: http://mil.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743
Esta minha teoria do uso da VPT(actual) para cálculo de mais-valias é apenas uma teoria. No entanto é o que me parece mais provável dado que as Finanças não têm a possibilidade de saber qual o valor de venda porque o que o Mauro vai fazer não é uma venda simples mas sim uma permuta.
Mas há outra possibilidade de se liberar do imposto: o reinvestimento. Se reinvestir a mais-valia na nova compra, então fica isento. Por favor, confirme. Mas não poderá recorrer totalmente ao crédito. Ou seja, as Finanças querem saber se efetivamente aplica a mais-valia na nova compra.
Ainda sobre mais-valias, saiba que a comissão da imobiliária, se a houver, é retirada da mais-valia. Quaisquer custos de obras que tenha feito na casa e das quais tenha faturas, também são retirados da mais-valia.
Se a sua casa atual foi adquirida antes de 31 de Dezembro de 1988 também ficará isento de imposto de mais-valias.
Espero que esta reflexão, o link e algumas ideias que expus possam ser úteis. E boa sorte para essa permuta!
(Obrigado pelas palavras de incentivo.)
Bom dia,
Antes de mais gostaria de lhe dar os parabéns pela forma cristalina como explica assuntos complexos para leigos como eu.
Estou a pensar em trocar de casa com um amigo de longa data. A minha tem um valor estimado de 90.000 euros tendo uma hipoteca de 45.000 euros. A dele tem um valor estimado de 150.000 e hipoteca de 115.000.
Se avançarmos com a permuta não iremos pedir, nem eu nem ele, dinheiro algum ao banco. Acertaríamos entre nós essas relativamente pequenas diferenças.
Por coincidência ambas as hipotecas até estão no mesmo banco.
Acha possível o banco aceitar a mudança de titularidade dos imóveis e das hipotecas, sem mexer nas condições de spread que nós temos actualmente? No fundo, seria para além de uma permuta de casas também uma permuta de empréstimos.
O que lhe parece?
Obrigado e boas festas!
Caro João Rosa,
Pelo que conheço dos bancos, duvido que eles vão nesse vosso plano. Eles estão desejando que hajam alterações como as que vai fazer para alterarem os spreads. No entanto, o que eu sugiro é expor este assunto ao banco.
Obrigado pelo apoio e as palavras de incentivo!!!
Bom ano de 2013!!!
Bom dia sr.Eliseu. Vou comprar um apartamento (permuta) na Maia. O negócio é o meu T2 + 65000€. Qual é o valor da escritura?
Obrigado
P.S. Parabens para o site!
Caro João, Obrigado pelo apoio!
A escritura (ou contrato de permuta) é feita pelo valor da diferença. Trata-se de uma escritura de permuta. Para efeitos fiscais, a diferença que conta é a maior destas duas: a diferença declarada e a diferença entre valores patrimoniais tributários (VPT).
Verifique sempre este tipo de informações junto do notário e, se houver dúvidas fiscais, junto do contabilista ou das Finanças.
Bom ano de 2013!!!
Boas.Estou a pensar fazer uma permuta entre um T2 que é meu e esta totalmente pago pos um T3 cuja diferença sera de apenas 40000e. O dono do T3 tem algum credito ainda por finalizar. Gostaria de saber como tratar sabendo que terei de ir aos sitios proprios .
A minha duvida é se ao passar o imovel para meu nome a divida dele sera problema para mim?
Cumprimentos.
Obrigado
Caro Sr. Carlos,
Para essa permuta se poder fazer, o dono do T3 tem que pedir o distrate ao banco dele, ou seja, o banco tem que passar um documento em como declara que já recebeu o valor em dívida e que aceita que a hipoteca atual já pode ser cancelada. No dia da escritura de permuta, o banco dele vai estar presente para receber um cheque visado, ou bancário, com um montante que cobre a dívida atual dele. Ao fazer a escritura num notário (ou conservador), este vai advertir sobre esta hipoteca ainda não cancelada. E, na verdade, vai recusar-se a avançar com a escritura se a dita hipoteca não for cancelada. Isto, para o proteger a si!
Portanto, o proprietário do T3 deve ir ao banco dele e pedir a presença de um procurador do banco no local da escritura na data marcada para entregar esse documento e receber o respetivo cheque, e deve fazê-lo com 10 dias úteis de antecedência. É ele que tem que ter essa preocupação. O Carlos só tem que garantir que ele faz isso.
Boa tarde, e parabéns pelo forum.
Eu estou numa situação em que queria permutar a minha casa por outra semelhante ou com uma diferença acima de 20000 euros,e como tenho credito á habitação, mas não quero pedir mais nada ao banco por eu ter essa diferença , o credito da minha casa manteria-se igual? não teria alteração no spread ou na prestação?
Se me pudesse tirar esta duvida, agradecia, obrigado.
Cara D. Lurdes,
Obrigado pelo apoio!
Se o banco quiser pode, em meu entender, recusar-se a dar-lhe as mesmas condições para a nova casa porque na verdade trata-se de um novo contrato de empréstimo que terá que assinar com eles. No entanto, este é daqueles casos em que o melhor é falar diretamente com o banco para saber o que eles querem fazer.
gostaria saber o seguinte
entrei em contacto com uma imobiliária porque a mesma tinha um apartamento por o valor de 200000 e aceitava permuta por outro de menor valor
cheguei a um acordo com o vendedor da imobiliária mas o mesmo informou-me
que lhe tinha que pagar uma comissão
em suma a minha pergunta é a seguinte quem paga a comissão as imobiliárias
é quem compra ou quem vende o apartamento com os melhores cumprimentos aguardo uma resposta
Caro Sr. Tiago,
(Como eu sou agente imobiliário, talvez eu não seja a pessoa com o maior distanciamento para lhe dar uma resposta isenta sobre este assunto.)
A pergunta que me coloca é delicada… A solução passará por alguma flexibilidade e muito bom-senso.
À partida, o Tiago não contratou a imobiliária para que eles vendessem a sua casa. Por esse prisma, talvez não haja legitimidade para fazer depender a permuta do pagamento de uma comissão da sua parte.
No entanto, a verdade é que a permuta é extremamente vantajosa para si e necessita, quer se queira, quer não, de uma gestão competente por parte do mediador. Na verdade, a mediadora estará a prestar-lhe um bom serviço e a proporcionar-lhe um excelente negócio ao gerir bem a permuta.
A minha sugestão é que tente negociar com a mediadora uma comissão que lhe seja um pouco mais vantajosa. Como a mediadora vai ganhar duas comissões em vez de uma, se houver abertura da sua parte para isso, talvez eles estejam mais permeáveis a proporcionarem-lhe a melhor gestão com uma comissão mais em conta para si.
A permuta é extremamente vantajosa para as partes. Penso que vale a pena recompensar a mediadora pelo negócio e tê-la também do seu lado durante o negócio.
Imagine que estaria na pela da mediadora … não lutaria por uma compensação pelo negócio excelente que estaria a proporcionar? 🙂
boas gostava de saber se en caso de permuta uma pessoa pode fazer a escritura e meter en nome do filho que esta desenpregado
Caro Sr. Luís,
Esta é daquelas questões puramente jurídicas que só um advogado poderá esclarecer em definitivo e muito melhor do que eu. De qualquer forma, vejamos: se o Sr. Luís faz uma permuta com outra pessoa, essas duas pessoas têm que fazer parte da troca, ou seja, têm que assinar a escritura. Se depois o Sr. Luís quer que o seu novo imóvel vá para o nome do seu filho, você pode fazer uma doação. Claro que se o fizer vai estar sujeito à eventual tributação sobre doações.
Se existirem bancos envolvidos a coisa pode complicar-se. Por exemplo, se o seu novo imóvel tiver hipoteca, doá-lo a um terceiro é complicado.
Talvez o seu filho possa assinar a escritura como co-proprietário da nova casa, mas tenho dúvidas que o possa substituir a si na permuta. Conselho meu: consulte um advogado se puder. Se não puder, dirija-se a um notário e manifeste esta questão. O notário, como tem o interesse de fazer essa escritura (os escrituras, se incluirmos a doação), vai dizer-lhe extamente o que é possível, o que não é possível e também as implicações respetivas.
boas , obrigado pelo site esta muito bem explicado agradeco. gostaria de saber se da para fazer uma permuta a uma casa que nao esta habitada ? se der eu ainda tenho uma divida com o banco ou seja um credito que neste momento devo 48000 euros por um apartamento e a outra casa e de 160000 euros que e uma moradia ? quais as vantagens para mim se ouver ? obrigado pela atençao.
Caro Sr. Guimarães,
Muito obrigado pelo reconhecimento!
Vamos por partes:
– O facto de um imóvel estar, ou não, habitado, não interfere com a permuta. A permuta pode sempre ser feita.
– o facto do seu imóvel ter uma hipoteca também não impede a permuta.
Agora … tem que pensar é na situação futura, ou seja: vai, ou não, necessitar de crédito para a sua futura casa? Se sim, tem que consultar o banco para saber as condições (spreads, duração, etc…) que eles lhe propõem.
As vantagens da permuta são estas: segurança de que tem comprador para a sua casa e vantagens fiscais, nomeadamente em sede de IMT.
Para saber, com toda a segurança, o que vai poupar em IMT, pode ir a uma repartição de finanças com as cadernetas prediais de ambas as casas e pedir que eles emitam as notas de liquidação do IMT, explicando que a transacção é uma permuta de um imóvel pelo outro.
Não me canso de dizer isto, porque é importantíssimo: consulte sempre um advogado ou solicitador antes de tomar uma decisão relacionada com a transacção da sua casa. Numa permuta, a complexidade sobe ligeiramente e o aconselhamento profissional é ainda mais importante.
Quero com isto dizer que “antes de ir para o deserto, veja se tem tudo na mochila, incluindo o mapa e a bússola”. 🙂
Boa tarde Sr. Eliseu
Obrigado pelas informações que aqui tem dado.
Gostaria de saber o seguinte: Vou fazer uma permuta de uma casa por um apartamento, ambos imóveis já estão pagos.No entanto têm valores diferentes. O apartamento vale mais.
Ambos proprietários acordaram fazer troca por troca sem dar qualquer valor de diferença.
É possível? Qual o o valor da escritura?
Com os melhores cumprimentos, aguardo uma resposta.
Cara D. Rita,
Se a troca não envolve qualquer pagamento entre as partes, o que conta para as Finanças é a diferença de valores patrimoniais tributários (VPT’s). Se essa diferença for pequena, em princípio não pagará IMT por estar abaixo do limiar de isenção.
Respondendo à sua questão: é possível fazer a permuta nestas circunstâncias. O valor de escritura não é relevante, segundo me parece, porque o que a escritura irá dizer é que a transação não implica troca de dinheiro. Provavelmente o que a escritura dirá é que o imóvel A tem o VPT tal e o B o VPT tal.
Agora … para ter certezas sobre este assunto, o que eu sugiro é que se dirijam ao notário que irá fazer esta escritura e que lhe peçam ajuda e esclarecimentos.
Por exemplo, o facto dos imóveis serem para habitação própria permanente pode ter relevância.
Há outra forma de testarem isto: indo a uma repartição de finanças e pedindo as guias de liquidação do IMT para este caso. Eles vão querer os números das respetivas matrizes. Também vão querer saber se os estados civis se mantêm desde a última vez que as partes os declararam às Finanças. No final, eles emitem umas guias de pagamento do IMT que supostamente seriam para serem pagas. Se forem deixadas caducar, terão servido apenas como elemento informativo de altíssima qualidade.
No vosso caso, eu iria diretamente ao notário da minha escolha para esclarecer tudo, até mesmo antes de ir às Finanças.
É claro que um solicitador ou advogado será sempre de consultar antes de tomar qualquer decisão sobre estas matérias.
Muito Obrigado!
Boa tarde,
Após a realização de uma escritura de permuta em cartório notarial, quem terá que se dirigir a reparticao de finanças para actualização das cadernetas prediais? O cartorio, ou os outorgantes da escritura?
No meu caso, permutei um T2 por um T4, e pretendo retirar a caderneta predial do novo imóvel e desvincular-me do imóvel antigo, para efeitos de pagamento de IMI. No site das finanças ainda apareço como proprietária do imovel antigo e não consigo retirar a caderneta do novo, uma vez que para as finanças o mesmo ainda se encontra em nome do anterior proprietário. A escritura foi realizada no passado dia 8 de Março.
Com a entrega da escritura de permuta nas finanças são realizadas as duas alterações anteriores em simultâneo (actualização dos novos proprietários dos dois imoveis permutados)?
Obrigada!
Cara D. Marta,
Obrigado pela questão que me parece muito pertinente!!
Segundo me informou uma notária, os notários têm a obrigação de fazer essa comunicação no início de cada mês. Por isso, se esperar um pouco mais vai ver que o seu nome será desvinculado da propriedade anterior muito em breve.
Se a habitação for para habitação própria permanente, os notários normalmente sugerem aos compradores para irem à Repartição de Finanças fazer a declaração da compra. Se quem ficou com o seu imóvel for às Finanças declarar a aquisição, então é natural que o seu nome desapareça dessa propriedade antes do notário comunicar com as Finanças. Sendo uma permuta, se forem ambos às Finanças fazer a declaração para efeitos de IMI, é provável que a situação fique resolvida antes do notário fazer a comunicação.
Ou seja, se tiver paciência de esperar até ao início do próximo mês, a passagem de propriedade far-se-á automaticamente sem ter que se preocupar. Se os imóveis forem para habitação própria permanente, talvez seja melhor irem já às Finanças para declararem a aquisição e ao mesmo tempo pedirem as respetivas isenções de IMI. (Se as Finanças dão essa isenção, ou não, isso é outra história. De qualquer forma o recomendado é pedir sempre a não ser que haja a certeza de que não é possível tê-la.)
Bom dia,
Sou proprietário de 2 imóveis (T1 e T3) com os valores em divida de 63.000 e 120.000 respectivamente.
Acontece que por vários motivos mudei de local de trabalho e residência e vejo-me forçado a viver numa casa alugada. Ainda para mais com o recente aumento do agregado familiar as despesas e as prioridades alteraram.
Tenho visto e falado com imobiliárias que me informam que vários construtores da zona onde moro aceitam permutas mas só a 50%, isto é, permutam o seu imóvel por um imóvel de metade do seu valor.
Como comprei os meus imóveis na “altura das vacas gordas” consegui em ambos spreads abaixo de 1% fazendo com que as prestações sejam relativamente baixas.
A minha questão é a seguinte: será exequível (especialmente do ponto de vista de crédito bancário) no meu caso fazer uma permuta por um ou ambos os meus imóveis, para por exemplo uma moradia de 200/250 mil €?
Falaram-me que o processo consistia na liquidação total dos meus empréstimos e contratação de um novo para a compra do imóvel.
Não sei até que ponto é benéfico, ou até mesmo exequível, do ponto de vista fiscal, sendo que as condições de um novo empréstimo seriam bem mais “pesadas” e resultariam numa prestação com taxa de esforço que nem sei se seria aceite.
A certeza é que tenho dois apartamentos que, embora ambos arrendados, a carga fiscal é muito elevada e ainda por cima tenho a despesa acrescida de ter de pagar renda para uma casa que não é minha (onde moro).
Espero ter sido claro pois é uma situação que não é fácil explicar.
Agradeço qualquer conselho e/ou esclarecimento.
Com os melhores cumprimentos,
Diogo
para fazer uma permuta a casa tem que estar paga ou mesmo impotecada ao banco pode-se fazer permuta
Cara D. Maria Silva,
Obrigado pela sua questão!
Uma permuta pode ser feita, mesmo com a casa hipotecada. No entanto, é possível que o seu banco queira fazer um novo contrato de empréstimo para a sua nova casa se ainda ficar com dívida. Nestes casos, o melhor é expor a situação exata ao seu banco. Um novo contrato de empréstimo pode significar um spread superior…
Boa noite, sou proprietário de uma loja comercial muito bem localizada na Póvoa de Varzim, com uma area de 100m2 e pretendo permutar por apartamento ou casa no Porto.
Haverá alguém que possa ajudar?
Caro Sr. Abílio,
Muito obrigado pela sua consulta.
Saindo do âmbito pedagógico deste site e entrando já no meu âmbito profissional, eu poderei ajudá-lo porque tenho colegas próximos de si que o poderão contactar. Eu vou enviar-lhe a si um email a solicitar mais dados.
Bom dia,
Gostaria de saber se existe algum impedimento legal na permuta de um imóvel adquirido enquanto solteiro por uma nova habitação a adquirir enquanto casado em regime de comunhão de bens adquiridos.
Existem algumas nuances no que concerne a impostos que possam diferir por esta questão?
Obrigado
Caro Sr. Rui,
Obrigado pela sua pergunta!
O Rui pode permutar o seu imóvel atual por outro. Portanto, não existirá impedimento de fazer a permuta. Se fosse uma venda, a sua esposa teria sempre que autorizar. Neste caso presumo que a sua esposa terá que autorizar que a permuta se faça. Como a permuta pressupõe a aquisição de um novo bem, presumo que esse novo bem já será uma aquisição no âmbito do seu casamento. Para verificar isto, o melhor é ir a um notário onde pense fazer essa permuta. Lá eles explicarão estes detalhes agrado. Os notários atualmente têm muito interesse em captar serviço para os seus cartórios. Se lá for, eles vão certamente tratá-lo muito bem.
Quanto à questão fiscal, ou seja, os benefícios em sede de IMT, não lhe consigo confirmar já que sejam os mesmos que se o imóvel atual fosse já propriedade dos dois. Poderá eventualmente um entendimento da Autoridade Tributária de que a sua esposa estará a adqurir para a sua posse um imóvel pela primeira vez e isso a faça sair do âmbito da poupança de IMT em permuta. Duvido que seja assim. Acho que terão os mesmo benefícios.
Para ter a certeza sobre isto, o melhor é ir a uma repartição de Finanças e pedir a nota de liquidação do IMT para o caso concreto. Não é obrigado a liquidar, bastando deixar expirar o prazo. Se não quiser usar este expediente, terá que confiar naquilo que o funcionário lhe disser.
Caro Eliseu,
óptimo site o seu, os meus parabéns! E sempre pronto a esclarecer as dúvidas de quem o visita. agradeço também, no meu caso, que me possa ilucidar:
Tenho um apartamento de VP de 85.000, adquirido na altura por 100.000, e com valor de mercado actual de 120.000.
Surgiu oportunidade de permuta por moradia com VP de 92.000 mas com valor de mercado de 150/160.000.
A outra parte está também interessada em troca, sem valores monetários à mistura. Isto é, apesar de a sua moradia, em termos de mercado, ter valor superior, está disposto a fazer troca sem qualquer compartida monetária, (ou eventualmente com pagamento de uma valor irrisório e inferior ao que seria previsível da diferença entre ambas).
São ambas as casas para habitação permanente.
As minhas dúvidas, às quais agradeço muito o seu esclarecimento, são:
1) O valor de IMT que eu terei de pagar, será a diferença entre valores patrimoniais, certo? Logo estaria isento pois o valor é inferior a 10.000?
2) Para as finanças não será estranho a permuta de imóveis por valor mais baixo do que o efectivo valor em mercado? Isto é, é normal alguém cometer a loucura de vender ou trocar um bem muito abaixo do seu valor no mercado?
3) Como na altura em que adquiri o meu apartamento, em escritura, ficou o montante de 100.000 euros como valor de referência de compra, e uma vez que na permuta para efeitos de declaração de mais valias, o VP é inferior a 100.000 significa que eu teria menos-valias? Agora, com a situação de permuta, mesmo assim estou a reenvestir esse valor já com percas, num imóvel de VP maior? Uma vez mais, não é estar a pedir de mais às finanças??
4) É possível que, após a permuta/escritura pelos VP que referi, não serei visitado por um técnico avaliador e, olhando para a moradia aumente os valores patrimoniais da mesma, e eu aí tenha de pagar o IMT? Até que valores efectivamente nos encontramos isentos de o pagar?
Muito obrigado pela sua atenção.
Caro,
Obrigado pelo apoio!
O que conta nas permutas são os valores patrimoniais tributários. Se a diferença for inferior ao limite mínimo, ambos ficarão isentos de IMT. Uma permuta é, do ponto de vista fiscal, uma troca de bens com uma eventual compensação monetária pelo meio devido ao facto dos bens não terem o mesmo valor. Embora nós pensemos que estamos a vender e a comprar, na realidade estamos a permutar (ou a trocar, se quisermos usar um sinónimo).
Sendo para habitação permanente o limite mínimo para pagamento de IMT é atualmente: 92.407€. Por favor, verifique numa repartição de Finanças.
No vosso caso, não me parece nada venham a ter qualquer problema, baseado no que me deu a conhecer.
Claro está, nunca se fie apenas neste ou noutro aconselhamento. Sugiro uma visita ao notário onde for fazer a escritura para verificar tudo muito bem. Uma visita às Finanças para averiguar detalhes fiscais é sempre uma boa ideia.
Caro ELiseu,
Obrigado pela sua pronta resposta.
Irei confirmar, como sugere, nas finanças e notário.
Fiquei no entanto com a dúvida: o valor minimo que refere de 92.407 refere-se apenas a um montante em dinheiro pago para além da permuta, ao diferencial entre o VP dos dois imóveis (por exemplo: 92.000-85.000= 7.000 euros, logo não atingindo os 92.407) ou basta na permuta um dos imóveis ter um VP acima desse valor (92.407) para que não haja a isenção?
Obrigado uma vez mais.
Boas! parabens pela sua iniciativa.. haja alguem que informe as pessoas pelo prazer de ajudar..
Tenho um problema a resolver e gostaria da sua opinião se lhe for possível..
eu vivia em união de facto até ha uns meses atrás, agora na separação temos de resolver nossa situação em relação a 2 imóveis que estão em nome de ambos.. já concordamos que eu vou ficar com o imóvel cujo valor patrimonial é 44800€ .. nesse existe um credito hipotecario cuja dívida está actualmente em 42000(millennium bcp). foi adquirido nma altura por 50000€..
Ora ele vai ficar com a casa que tem valor patrimonial de 167700€… tem hipoteca de 150000 mais 20000… pouco foi liquidado. (Bpi) mas deve ser pelo vp que se deve calcular impostos… compramos por 160000€..
Para resolver isto.. é possivel permuta? nós não vamos dar nem receber dinheiro.. supostamente eu fico com a metade dele assumindo a dívida no banco.. e ele faz a mesma coisa na dele.. íamos fazer duas escrituras de compra e venda (com referencia que a nivel de banco a dívida só fica resolvida mediante exoneração da parte do banco.. mas o que não impede de fazer escrituras) mas se for possivel a permuta pelo menos ele poupa vem impostos.. certo? e poupamos uma escritura.. sé que é possivel.. ele fica com minha parte de 80000.. e eu fico com a dele de 25000. mas é indiferente este valor.. para nós.. podemos escriturar pelovalor das dívidas.. .. Qual a melhor opção para nós? .. compra e venda ou é possivel permuta?
obrigada desde já!
Cara D.Tânia,
Este é um caso tão jurídico, tão jurídico que eu não me atrevo a dar-lhe opções por isso sair completamente fora do âmbito do que pode ser a minha participação, dado que não sou jurista.
A razão pela qual fico tão reservado tem a ver com a figura de ‘união de facto’. Talvez esta figura se possa equiparar a casamento. No caso de um casamento, quando existe separação, o que haverá é partilha de bens. E isso é mesmo, mesmo do foro jurídico.
A sua ideia de permutar a sua metade pela metade dele é uma ideia interessante e eu fico curioso sobre se essa será a solução.
A minha sugestão é que exponha esta possibilidade a um notário e o deixe opinar. Se fizer sentido, o notário dir-lhe-á como avançar e prestar-lhe-á os serviços correspondentes. Se não fizer sentido, o notário não terá outra opção senão dizer-lhe isso mesmo e eventualmente apontar-lhe o caminho certo.
Como os imóveis têm hipotecas, os bancos terão sempre que estar de acordo no que a eles disser respeito. Tenha em atenção de que a alteração de titulares poderá implicar uma tentativa da parte deles de vos impor spreads mais atualizados, ou seja, mais altos. Sugiro que consulte a DECO se tal vos for proposto, pois parece-me que já devem existir algumas salvaguardas legais a este respeito.
Os bancos têm departamentos jurídicos que vos podem apontar caminhos a seguir no que diz respeito à nova configuração de propriedade dos imóveis. Será também interessante saber o que eles têm para vos dizer.
Para haver pagamento de IMT, a diferença paga em dinheiro deverá ser superior a 92.407€ de acordo com a tabela de 2013. Por favor verifique! O IMT incide sobre a diferença. Para este assunto do cálculo do IMT, é irrelevante o valor de cada imóvel. É a diferença que conta! 🙂
Olá boa tarde gostaria que me responde-se a uma questão tenho um andar moradia que de momento deve valer 220.000 euros mas queria fazer permuta por un apartamento até 120.000 euros ainda devo ao banco 150.000 euros será que o comprador me dá o restante do valor ou fica ela por ela …isto é eu fico com a casa por 120.000 euros e o comprador paga o que resta ao banco que são 30.000 euros e não me devolve o restante que a casa vale que são 220.00 euros obrigada aguardo resposta no meu mail…
Caro Sr. Alberto Soares,
A permuta é uma troca que pode envolver dinheiro, ou não. Os valores envolvidos na troca dependem do acordo entre as partes. Se ainda deve dinheiro ao banco, esse valor deve ser liquidado antes do imóvel ir para a posse do novo proprietário. Isso faz-se através de uma amortização integral da dívida que pode ocorrer no dia da escritura. Essa amortização da dívida deve ser combinada previamente com o banco. O Alberto diz ao seu banco quando vai ser a escritura e onde esta vai ocorrer. Um representante do banco apresenta-se nesse dia com um título de distrate na mão. Você passa um cheque ao representante do banco e ele deixa o título de distrate na escritura. Esse título de distrate permite cancelar a hipoteca existente junto da Conservatória Predial. O dinheiro que o Sr. Alberto paga ao banco para fazer o distrate será o dinheiro que recebe do seu comprador
Se o Alberto necessitar de financiamento para o novo imóvel, tudo isto deve ser feito com a garantia de que haverá um banco que o vai financiar a si. Por esse motivo, o melhor ir ao seu banco e analisar todo este assunto com eles.
Recomendo a leitura dos outros comentários para entender melhor os detalhes envolvidos numa permuta. Recomendo também que verifique todas estas informações junto do seu banco. Na dúvida, consulte também um advogado, um solicitador ou vá direto ao notário onde pretende fazer a escritura.
Sobre as questões fiscais (isenção de IMT e quanto vai pagar de Imposto de Selo), consulte-se junto das Finanças.
Obrigada pela sua resposta. já me dirigi a uma “casa pronta”.. vão ver se é possivel a permuta.. esta semana já saberei e na próxima semana espero já tratar das escrituras.. No entanto, o que for feito, tmb lhe comunicarei para satisfazer sua curiosidade.. 😉
cumprimentos!
Boa tarde,
Muitos parabens pela forma como explica as situaçoes.
No nosso caso é o seguinte, temos 1 t3 com divida no banco de 117000€ e pretendemos obter uma permuta de uma moradia no valor de 235000 e cujo a nossa fica em 130000 neste caso como é realizado o negocio?Qual o valor exacto que vou ter que pedir ao banco caso aceite?
obrigado
Caro Sr. Nuno Gil,
Obrigado pelo apoio!
A silmulação exata do negócio não a vou fazer aqui. Mas digo-lhe como pode simular toda esta situação: no seu banco. Se a diferença de valores declarados para a permuta é de 105.000€, este valor pagará IMT. Não é muito. Se o futuro imóvel for para habitação própria permanente, o IMT será de 251,86€ (por favor, confirme nas Finanças este valor).
A simulação do negócio deverá ser feita no seu banco porque ele vão querer, por exemplo, determinar um novo spread para o novo empréstimo. Ou muito me engano, ou o mais certo é o Nuno não gostar muito do novo spread. Depois me dirá.
Entretanto, nas simulações do banco, eles também vão incluir despesas de abertura de dossier, despesas de avaliação, etc…
Ambos os imóveis têm que ser avaliados e isso também tem custos. Haverá que conseguir a certificação energética e isso … também tem custos. 🙂
Enfim, o melhor mesmo é ir ao seu banco e tirar isto a limpo.
Boa noite,
Gostava de saber resposta sobre esta situação:
Permuta entre um T3 com VP(CIMI)de 63000.00€ com uma vivenda com VP(CIMI) de 145000,00€ qual o o valor que tenho de pagar em IMT e Imposto de Selo? Tenho alguma isenção? É meu interesse aumentar o valor do T3 na permuta para a diferença com a vivenda ser menor?
Mto Obr pela a sua atenção,
Caro Sr. Pedro,
Na situação que me coloca, o melhor para si é declarar valores de venda de modo a que a diferença seja a menor possível. Se a diferença de valores declarados for inferior ao mínimo de isenção (que em 2013, para habitação própria permanente é de 92,407€), então o IMT será zero para ambos.
(Por favor, verifique sempre com as Finanças e, antes de avançar, veja com o notário onde irá fazer a escritura de permuta, se há algum detalhe importante a ter em conta e se as informações acima são verdadeiras e atualizadas.)
Boa noite
Tenho uma casa que tem uma hipoteca de 70.000€, encontrei um construtor que me fica com a minha casa pelo valor de 70.000€, assim vou permutar a minha casa pela dele que custa 200.000. Como não tenho liquidez, fui ao banco pedir financiamento da totalidade ou seja 200.000€, que me foi concedida. Nesta situação é possivel fazer a permuta e pagar IMT sobre 130.000€, que é o diferencial dos 2 imóveis, apesar de estar a pedir ao banco um financiamento de 200.0000€?
Obrigado pela atenção
Caro Sr. Pedro,
Obrigado pelo seu comentário e parabéns por lhe ter sido concedido o financiamento!
O IMT é calculado sobre o diferencial de valores declarados das duas casas, ou pelo diferencial entre valores patrimoniais tributários se esta diferença for superior. Por favor, confirme bem este dado junto das Finanças ou junto do notário onde vai fazer a escritura de permuta.
Que seja do meu conhecimento, o valor de IMT não tem em conta os valores de financiamento. Agora … talvez o problema possa ser o próprio banco. Será que eles emprestam mesmo os 200.000€, sendo esse valor 100% do valor da compra? Se me diz que sim, eu acredito. No entanto, a expressão “que me foi concedida” faz-me sempre arrepios na espinha. Isto porquê? Porque o crédito só está concedido quando o banco emite as cartas de aprovação. Por vezes, os clientes confundem uma indicação verbal do estilo “não se preocupe que nós vamos financiar”, dita ao balcão, com a aprovação que realmente interessa. Espero que não seja este o seu caso e que realmente o crédito esteja mesmo aprovado.
MUITO IMPORTANTE: Fica aqui a sugestão para todos: nunca confiem a 100% quando um funcionário de um banco vos diz que não vai ter problemas com crédito. Nem que seja o seu banco. Nem que você já seja cliente há 40 anos e nunca tenha tido problemas.
Eu sei que é difícil de acreditar na minha afirmação e até sei que pode não ser muito popular. Mas … eu já vi acontecer tanta coisa neste domínio que lhe digo isto: não arrisque tomar decisões importantes com base numa mera opinião positiva dada verbalmente pelo seu gerente de conta.
Porque é que os bancos se comportam assim? Isso será explicado num futuro artigo neste mesmo site.
Tal como lhe disse, espero que a incerteza de que lhe estou a falar não se aplique ao seu caso.
Olá Eliseu, desde já obrigado pela objetividade e frontalidade da analise.
Já estive nas finanças e o funcionário que me atendeu confirmou o que o Eliseu escreveu.
Hoje mesmo, enviei a mesma pergunta para a notária que vai fazer a escritura, para que ela me confirma-se também os custos do IMT, mas aproveitei também para me informa-se de todos os custos inerentes neste tipo de transacção, nomeadamente imposto de selo do valor da hipoteca.
Quanto á dúvida do banco emprestar 100%, é possível esse financiamento, pois o edificio em causa tem protocolo com um banco, que garante aos clientes, empréstimos até 100% do valor da escritura (claro está, se os clientes a nível pessoal tiverem garantias/taxa de esforço para a quantia referida, que neste caso é suficiente)
Nota: Mas não deixo de concordar consigo, pois as cartas de condições ainda não saíram, e até lá (com todas as garantias que me foram dadas)estou como o Eliseu e S. Tomé: ver para crer.
Mais uma vez obrigado pela atenção, Abraço
Bom dia, antes de mais, muitos parabens pelo site…
Minha questao, como fazer se permutarmos um T3 por uma V5 mas nao haver dinheiro envolvido mas qualquer um dos imoveis tem hipoteca no banco. Ou seja, eu tenho um T3 e quero uma casa, milagrosamente, encontrei uma pessoa que tem uma V5 e quer o meu apartamento. Que pagariamos? o que temos que fazer? Novo credito? qual a melhor forma de nao gastar dinheiro?
Obrigada e cumprimentos
Cara D. Elisabete,
Obrigado pelo reconhecimento!
Uma permuta em que não há dinheiro envolvido é, regra geral, uma situação fantástica para ambos. Se for para habitação própria permanente e se a diferença de valores patrimoniais tributários (VPT) não for superior ao limite mínimo de isenção, não haverá lugar a pagamento de qualquer IMT. (Verifique sempre qualquer afirmação aqui proferida!)
Haverá custos. A escritura de permuta tem custos e haverá também custos de Imposto de Selo, etc..
Se os imóveis estão ambos hipotecados e se é para ficarem hipotecados no final, então a coisa complica-se. Os bancos vão ter que aceitar os novos financiamentos. Ora isso pode ser mesmo um problema porque eles podem (e muito provavelmente será o que irão fazer) aumentar os spreads.
Por isso, vejam com os respetivos bancos se eles aceitam manter as condições de empréstimo. Digo-lhe já que é muito improvável que o façam. Se o conseguir, estará de parabéns!
Portanto, para lhe dar um caminho possível a seguir:a próxima paragem é o seu banco.
Boa Noite
Agradeço desde já o seu acto de cidadania, ao tornar simples as questões complexas que aqui surgem, se bem que seja sempre aconselhável um apoio jurídico como é seu hábito sempre aconselhar.
Gostaria de saber se existe alguma lei ou projecto lei que vise obrigar as instituições bancárias a aceitar outro imóvel (com um vpt igual) como hipoteca do crédito á habitação. Isto permitiria vender a casa que está a ser paga, sem liquidar o valor ao banco e permitindo adquirir outra continuando a pagar ao banco o empréstimo mas para outro imóvel. Certo?
isto é exequivel?
Obrigado
Caro Sr. Álvaro,
Obrigado pelo reconhecimento. 🙂
Não tenho conhecimento de tal lei, mas duvido muito que exista. Para o banco, o que conta não é o VPT (Valor Patrimonial Tributário) mas sim o valor comercial. Por isso, cada vez que uma pessoa pede um empréstimo, o banco manda lá um avaliador para verificar o valor de mercado e não o VPT. O VPT vem mencionado na caderneta predial. Se fosse este o valor importante para o banco, bastaria verificar a caderneta. Mas não é essa a lógica.
Embora os bancos sejam entidades que por vezes têm uma supremacia sobre o relacionamento que chega a ser injusta, a verdade é que continua a ter legitimidade para aceitar, ou não, fazer determinado empréstimo em determinadas condições. A banca representa para o país o guardião do sistema financeiro, uma espécie de sistema linfático, mas para um país e não para um corpo humano. Como são guardiões desse sistema os bancos têm muito poder junto do Estado. Não é de esperar que alguma vez os bancos possam ser obrigados a aceitar isso que sugere.
Apesar de não serem obrigados a aceitar, talvez eles aceitem tomar como garantia um imóvel que não é o que está a ser financiado. Não é comum que isso aconteça, nem sei se o Banco de Portugal não terá alguma regra contrária a isso.
O melhor é colocar a questão diretamente ao banco. Se tiver dúvidas, sugiro que faça a mesma abordagem a vários bancos. Vai perceber logo o que é possível e o que eles rejeitam.
Sempre que os confrontar com um cenário, sugiro que lhes exija franqueza total. Se não dá, não dá! Não vale a pena estarem a iludí-lo sobre qualquer que seja a solução que propõe.
Boa tarde
Exc Sr Alvaro
Venho por este meio solicitar a sua ajuda.
Antes de mais gostei muito do seu artigo, no entanto ao tentar por em pratica no meu caso algo nao bate certo, pois deparei me com um valor superior ao que tenho de compra.
Aqui vai: eu tenho um t2 con valor de mercado a rondar os 80000€ ( hipoteca de 95000€) e pretendo adquirir uma moradia no valor de 250000€. Ja esta tudo acordado com construtor. Existe uma diferenca de 15000€ da qual terei de assumir acho eu. Neste caso pago os 250000 + 15000. Ou deduso o valor de 80000-250000€ e a diferenca e o dinheiro que eu terei de lhe pagar?
Agradecia a sua ajuda pois nao consigo acertar as contas e tb nao quero ser enganado.
Aguardo o seu email
Com os melhores cumprimentos
Bruno dos santos
Caro Sr. Bruno,
Vamos aqui colocar as ideias em ordem. Você tem um T2 que “vende” ao construtor por 80.000€. O construtor “vende-lhe” uma moradia por 250.000€. Sendo estas duas “vendas” concretizadas por uma permuta, o que você tem que pagar ao construtor é a diferença que corresponde a 170.000€.
Esta é a parte simples do raciocínio.
Como o Bruno tem uma hipoteca ao banco, terá que liquidar essa hipoteca para que eles emitam uma carta de cancelamento dessa hipoteca. A isto chama-se pedir o distrate ao banco. Mas há mais custos. Por liquidar antecipadamente o empréstimo o seu banco pode pedir-lhe 0,5% do valor em dívida, que neste caso, seria 475€. Sugiro que exponha este assunto ao seu banco para se certificar sobre eventuais despesas adicionais que possam haver. Normalmente o banco está presente na escritura para poder receber o dinheiro e entregar a tal carta de cancelamento da hipoteca. O banco deve ser avisado por escrito com 10 dias úteis de antecedência, no mínimo. O melhor é coordenar isto com o banco.
Pergunto eu: o Bruno tem forma de financiar a compra da futura casa? Está a contar com o banco para financiar? Tem a certeza de que eles lhe emprestam o valor de que necessita? Isto tem que estar claríssimo para que o Bruno não apanhe um balde de água fria.
Portanto, o seu assunto com o construtor é separado do seu assunto com o banco. O Bruno paga ao banco o resto da dívida e ao construtor a diferença de valores acordados.
Não esqueça que esta transação estará sujeita a IMT e Imposto de Selo.
Sugiro que fale com o notário onde se irá fazer a escritura de permuta para ele lhe esclarecer todo este assunto.
Se tiver muita insegurança sobre este assunto, o que é natural, sugiro que contrate um advogado para o ajudar. Ou então, procure um solicitador.
Exc sr Eliseu
Muito obrigado pelo exclarecimento.
Eu tenho €150000 das poupancas que fiz ao longo da minha curta vida.
Compreendi o seu raciocinio, mas ainda fiqui com uma duvida.
Estando eu a dever 95000€ ao banco e o construtor so me oferece metade a duvida que tenho e a seguinte.
Terei de lhe dar 170000€ mais o imoveil assumindo eu a totalidade dos 95000€ e neste caso perdendo 15000€, ou pago os 170000 mais 15000€ e o construtor do dinheiro que receber tera de pagar os 80000€?
Sobre os custos ja me informei e sai mais barato na permuta.
Com os melhores cumprimentos Bruno dos Santos
Caro Sr. Bruno,
O valor que terá que desembolsar para fazer o negócio com o construtor depende do acordo que tiver com ele.
Para fazer a permuta pelo menos estas duas coisas têm que ocorrer:
a) tem que pagar ao construtor o que acordar com ele;
b) tem que pagar ao banco o que deve para que eles emitam o distrate.
Nós podemos complicar o que quisermos, mas não vale a pena. Você tem ainda uma dívida ao banco que tem que ser saldada para que a permuta ocorra. O construtor só aceitará fazer o negócio em determinadas condições.
Portanto é uma questão aritmética bastante simples. Para além dos 170.000€ a pagar ao construtor, você tem que pagar ao banco o que lhe deve para que eles emitam o distrate.
Claro está que, como você não tem o dinheiro todo para fazer isto, o seu banco tem que financiar o que falta.
O construtor não tem que pagar-lhe nada em dinheiro. Só tem que passar a moradia para si.
Todo este negócio ocorre em simultâneo: você passa a sua casa para nome do construtor, o construtor passa a moradia para seu nome, você paga ao banco o que lhe deve, você paga ao construtor os 170.000€, você paga às Finanças o IMT e Imposto de Selo, o banco empresta-lhe o dinheiro que você precisa para concretizar o negócio, você hipoteca a sua nova casa ao banco por estar a contrair novo empréstimo… acho que não me esqueci de nada. 🙂
Tudo isto ocorre em simultâneo, num único ato e com a presença do seu banco.
Boa tarde Sr.Eliseu,
Agradecia os seus esclarecimentos numa possível permuta que poderei efectuar com um construtor.
Minha casa: VPT 90000
Valor de Venda para Permuta: 100000
Sem hipoteca
Habitação permanente
Vivenda: VPT ???
Valor de Venda para Permuta: 150000
Ou seja a diferença será aproximadamente 50.000€ que pagaremos sem recurso ao crédito.
A minha dúvida é quais os custos envolvidos ao nivel de IMT/escritura/imposto selo quer para mim quer para o construtor?
Para nós será habitação permanente, para ele não.
Agradeço a sua ajuda.
Cumprimentos,
Carlos Silva
Caro Sr. Carlos,
O Sr. Carlos vai ficar, muito provavelmente, isento de IMT. O construtor também vai, em princípio, ficar isento de IMT. Não importa que para ele a casa não seja para habitação própria permanente. Por favor, verifique nas Finanças se é mesmo assim.
Quanto aos restantes custos, sugiro que veja diretamente com o notário onde vai fazer a escritura. Se não há recurso a crédito, não haverá banco a interferir e o Sr. Carlos poderá escolher o notário que quiser.
Como se trata de uma permuta, a escritura é apenas uma, o que lhe proporciona um custo baixinho.
Aproveite a ida ao notário e verifique as informações acima. Tente levar consigo a caderneta predial da vivenda para que o notário possa aferir o VPT e deduzir daí qual será a diferença entre VPT’s.
Parabéns pelo negócio que vai fazer!!!
Boa tarde Sr.Eliseu,
Continuo com umas dúvidas sobre esta questão de permuta e no meu caso específico eu pretendo ficar com uma casa mais barata que a minha actual.
Vou adquirir um imóvel por 50.000€, para recuperar em permuta do meu apartamento por 100.000€ (hipoteca 110.000€). A pessoa dará a diferença dos 50.000€ e eu tenho de pagar ao banco 60.000€ para finalizar o empréstimo certo? Mas em termos de escritura como não quero pedir novo empréstimo como funciona?
Obrigada,
Cara D. Luiza,
Parce-me simples! A D. Luiza fica com o apartamento mais barato e recebe 50.000€ do outro proprietário. Simultaneamente, a D. Luísa pega nesses 50.000€, adiciona-lhe os seus outros 60.000€ em dinheiro e paga ao banco.
Esta explicação é simplificada, naturalmente. Terá que informar o seu banco com 10 dias úteis de antecedência (sugiro mais antecedência) para estar presente na escritura para receber o dinheiro e cancelar a hipoteca. Um representante do banco estará lá no dia da escritura para entregar uma declaração de cancelamento da hipoteca.
Tenha em atenção que a amortização antecipada da hipoteca está sujeita a um custo de 0,5% do valor da dívida se a taxa do empréstimo for variável, ou 2,0% se o empréstimo for de taxa fixa. Por favor, confirme se é assim no seu caso e se estas percentagens ainda são as que eu indico.
O melhor é consultar o seu banco! Talvez não seja má ideia perguntar ao notário que vai fazer a escritura sobre os restantes detalhes da transação.
Sugiro, mais uma vez (e nunca é demais relembrar) que consulte um advogado ou solicitador para a aconselhar sobre qualquer questão que lhe suscite dúvidas.
Caro Sr. Eliseu Mateus,
Tenho um apartamento T3 para vender, e, fui abordada por um senhor que tem ma moradia+terreno para fazer permuta. Se colocarmos os imóveis ao mesmo preço, pagaremos IMT?Mais:aquilo de se fazer uma escritura para permuta de imóveis mantém-se (ou seja, em vez de 2 escrituras,paga-se apenas uma)?Mais: se o banco for o mesmo para ambos, como funciona?E se forem bancos diferentes?
Muito obrigado pela atenção.
Cumprimentos, Alexandra
Olá D. Cristina,
A permuta é feita num só ato, ou seja, com uma só escritura de permuta. A cobrança de IMT é feita sobre a mais das diferenças – valores de venda declarados ou valores patrimoniais tributários (VPT’s). O VPT vem mencionado na caderneta predial de cada imóvel. Se a diferença for inferior ao limite de isenção de IMT, então não haverá pagamento de IMT por estarem isentos. Sobre este assunto, o melhor é verificarem bem nas Finanças se esta minha afirmação é verdadeira e se se aplica à vossa situação concreta.
Se ambas as casa tiverem com empréstimo tenha em atenção que os contratos de empréstimo alteram e o banco terá sempre que aceitar financiar o novo imóvel de acordo com as condições atuais. Por outras palavras, se tinha uma taxa de juro baixinha, o mais natural é deixar de a ter. Tenha muita atenção a isso para não ter surpresas! Os bancos terão sempre que ser envolvidos e têm que aceitar financiar. O melhor é irem falar com os respetivos bancos primeiro. Se o banco for o mesmo será mais fácil. Mas se não for, a operação continua a ser possível.
Bom dia caro Eliseu Mateus,
Espero que continue com motivação para mais uns pareçeres 🙂
O meu caso é o seguinte. Recebi por herança uma casa no valor de 70.000 euros. Fazendo a simulação de venda da mesma é inacreditável os impostos que o estado pede. Simulando a declaração das mais valias ao fisco, ficam-me com aprox. 30% do valor da venda pelo que recuso-me a vende-la nestas condições.
Ando á procura de uma alternativa (para além do aluguer) que poderia passar por uma permuta da casa por exemplo por uma loja ou mesmo por outra habitação, mais perto do lugar de onde vivo actualmente, de valor equivalente.
A minha pergunta é: Tem conhecimento de que a permuta permita executar esta transacção sem o fisco me ir ao bolso de forma tão descarada?
Obrigado desde já pela sua opinião e continuação de bom trabalho.
Rúben
…acho que não esclareci muito bem que neste momento já sou proprietário de um apartamento pelo que nestas condições o fisco não está a querer abdicar dos tais 30% do valor da venda, uma vez que não posso reinvestir o dinheiro na chamada “primeira habitação”…
Caro Sr. Rúben,
Obrigado pelo incentivo! A questão que me coloca é muito interessante! Trata-se de um assunto fiscal que deve ser visto com muito cuidado.
Sugiro que, para além dos aconselhamentos habituais (advogado/solicitador, notário, etc…) que fale com um técnico oficial de contas que esteja por dentro do tema ‘Mais-Valias’.
Quando fazemos uma permuta, há valores que são declarados pelos intervenientes. Esses valores são os “preços” atribuídos aos imóveis. Esses valores não podem ser inferiores aos VPT’s (Valores Patrimoniais Tributários). O IMT incide depois sobre a diferença entre os valores declarados dos imóveis. Se os valores entre VPT’s for superior, o IMT incide sobre essa diferença. Esta é uma forma do Estado manter algum controlo sobre a base de incidência do imposto.
O imposto sobre mais-valias incide sobre a diferença entre o valor de aquisição (valor declarado à data da herança, no seu caso) e o valor declarado de venda. Também contam os anos que já passaram. Se passaram muitos anos há um factor que é aplicado e que lhe é favorável. É uma espécie de correção em função da inflação. São descontadas da mais-valia coisas como comissões de mediação imobiliária, obras que o imóvel tenha sofrido (e das quais tenha as respetivas faturas), etc… Um bom contabilista explica-lhe estes detalhes com facilidade. Depois, apenas metade da mais-valia é tributada de acordo com o seu escalão de IRS. Como estas coisas fiscais estão sempre a mudar, eu não deixaria de verificar isto muito bem junto do contabilista.
Segundo o que me conta, uma permuta pode ser uma forma interessante de minimizar a base de incidência do imposto sobre mais-valias dado que coloca sobre o seu controlo alguns dos valores que influenciam a base de incidência do imposto!
Caro Sr. Rúben,
Sugiro que explore bem a possibilidade de aplicar a mais-valia na eventual amortização do crédito da sua primeira-habitação, se ainda estiver a dever alguma coisa ao banco. Julgo que isso é possível. No entanto apenas um bom contabilista lhe pode dar mais garantias de que seja assim.
Caro Eliseu,
Muitos parabéns pelo blog. Venho solicitar-lhe ajuda para o meu caso.
Em 2009 comprei um apartamento por 86mil euros para o qual pedi empréstimo de apenas 62 mil. Agora em 2013 vou vendê-lo exatamente pelo valor de compra, 86 mil euros, e comprar outro por 150 mil. Entretanto amortizei 11 mil euros, pelo que neste momento devo apenas 51 mil euros. A minha questão é a seguinte, uma vez que não vou ter lucro na venda, posso reinvestir apenas 30 mil euros, em vez de 35 mil, sem ter de pagar nada e usar os 5 mil euros para as despesas de escritura e mobiliário? Grata pela atenção
Cara D. Ana,
Obrigado pelo reconhecimento!
Se comprou pelo valor que vai vender, então a sua mais-valia é negativa por causa do factor de atualização. Ou seja, na realidade é como se tivesse uma menos-valia. Por isso, não terá que se preocupar com o imposto sobre mais-valias porque estará isenta.
Logo, a questão que coloca deixa de ser importante quanto a este imposto. A Ana pode reinvestir o que quiser.
No entanto, tenha atenção aos novos spreads no caso de ir novamente financiar a futura casa através de empréstimo bancário. Se tinha um spread abaixo de 1%, agora terá em torno dos 3,7%, na melhor das hipóteses.
Não deixe de verificar tudo isto que está escrito acima por sua própria conta. Sugiro uma ida ao seu banco e uma visita às Finanças.
Boa tarde sr eliseu, tenho uma pergunta que gostaria de saber a viabilidade de tal situacao e qual a forma mais facil e economica de o fazer.
Estou num apartamento que esta a nome do meu pai deu mo mas legalmente e dele . Hoje estou casada e estou a ponderar possivel permuta por vivenda, mas gostaria que ao fazer a troca a casa ficasse a nome do meu marido, como isso seria possivel?
Cara D. Gisela,
Esta é uma questão puramente jurídica e não me é permitido dar-lhe aconselhamento jurídico. No entanto, na qualidade de agente imobiliário posso dar-lhe umas dicas e sugerir-lhe caminhos a explorar. Pensemos nisto! A casa não é sua. Logo terá eventualmente que haver uma transferência de propriedade para si de algum modo. Talvez uma doação possa servir. Havendo uma doação, porque não uma doação a si e ao seu marido? Ao receber a doação, o valor declarado pode ser importante. Talvez não deva ser o mais baixo possível porque depois isso pode comprometer a eventual vantagem na futura permuta. Julgo que se a doação for feita a si e depois a Gisela pedir a passagem do seu regime de casamento para comunhão geral (penso que será possível), quem sabe se também não poderá ser uma solução interessante. Talvez isto nem seja necessário porque mesmo no regime de comunhão de adquiridos o mais provável é que um bem recebido em doação possa ser considerado “adquirido”. Está a ver que com tantos “se’s” e “talvez”, estas são apenas dicas dadas com boa vontade de quem não está totalmente habilitado para lhe dar certezas.
Um bom advogado será o profissional indicado para lhe dar o melhor aconselhamento para este assunto. Talvez um notário também lhe possa ser útil – o notário onde poderá tratar destas transações.
Talvez possa haver outra solução que envolva um ato único no qual se pode fazer permuta e doação ao mesmo tempo… Apenas uma jurista pode informar com precisão.
Boa tarde,
É possivel permutar uma casa que se recebeu numa permuta? ou existe um limite de uma permuta por imovel?
Caro Sr. Miguel,
Eu não conheço nenhuma limitação a esse respeito e duvido muito que haja. Uma permuta é uma forma absolutamente legítima de transação de bens. De qualquer forma, havendo limitações, julgo se seriam fiscais. Por isso, sugiro que vá a uma repartição de Finanças e que tire o assunto a limpo. E, já agora (nunca me canso de dizer isto) nunca tome decisões importantes sem consultar um advogado ou solicitador que esteja por dentro dos temas sobre os quais o Sr. Miguel tem dúvidas.
Gostaria que me respondesse a seguinte questão tenho um t2 com credito ao banco no valor de 87 mil mas o valor comercial do imovel é menos 10 mil que o que devo. Queria fazer uma permuta por um imovel de sessenta mil é possivel. como funciona
Cara D. Célia,
É possível fazer a permuta, com certeza. No entanto, para que a permuta seja possível, o seu banco credor atual tem que receber os 87.000€ mais a penalização por amortização antecipada (0,5% se a sua taxa for variável ou 2% se a sua taxa for fixa). Por favor, não deixe de verificar todas as minhas afirmações junto do banco. Pelos cálculos (e tirando eventuais despesas) haverão 10.000€ que vão ter que aparecer no seu bolso para poder desligar-se do crédito atual. A D. Célia tem esse dinheiro ou tem acesso a ele? Outra questão: a D. Célia vai pedir empréstimo novamente ao banco para a futura casa? Se sim, veja bem os spreads atuais e verifique bem se as prestações futuras são comportáveis para si. Presumo que o o seu banco atual seja a sua melhor próxima paragem para verificar isto tudo.
Outra sugestão: verifique bem se os valores atribuídos a ambas as casa são justos. A D. Célia não deveria ficar a perder no negócio. Depende de si fazer uma negociação com o outro proprietário para não sair penalizada com a troca.
Os meus sinceros parabéns pelo seu apoio e resposta a tantas perguntas aqui colocadas. Não é comum.
Se um dia me decidir por uma permuta, terei a sua referência para me ajudar no mesmo.
Bem haja.
Obrigado!
Não precisa de ser permuta, pode ser compra ou arrendamento. 🙂
boa tarde , muito obrigado por sua explicaçao , no ponto de vista de uma agencia imobiliaria estar no negocio quanto e a sua porcentagem ? , NAO SEI SE ME COMPREENDE ? se dou o meu bem para vender numa agencia imobiliaria ela vai cobrar em media 5 % mas en caso de uma permuta com ajuda desta agencia imobiliaria qual e a porcentagem para a agencia imobiliaria ? muito obrigado
manuel
Caro Sr. Manuel,
A comissão da imobiliária será sempre a que ambos (proprietário e imobiliária) acordarem. Numa permuta o usual é a imobiliária cobrar uma comissão de ambos os imóveis. Sendo eu um agente imobiliário, o natural é que eu esteja de acordo e ache justo.
Se a imobiliária fizer um bom trabalho, ambos os proprietários ficam a ganhar bastante com a permuta: redução ou até isenção do IMT, redução do imposto de selo, menos chatice, mais previsibilidade do que vai acontecer, etc…
De qualquer forma, cada caso é um caso e será sempre possível conversar com os agentes envolvidos e encontrar um comissionamento o mais consensual possível.
Bom dia ! Tenho um crédito com hipoteca da casa .
Neste momento a casa precisa de obras e não tenho dinheiro para as fazer . Falta-me pagar 35 000 € do crédito e a casa esta avaliada pelas finanças este ano actualizada em 62 000 € .O meu filho quer ser ele a fazer as obras .Mas para tál sugeri que ele nos compre a casa ,tem que fazer um crédito .Como se processa ,qual o primeiro passo ,ir ao banco ,ou a um advigado ?
obrigada
Cara D. Ilda,
Segundo entendi, a casa tem uma hipoteca no valor de 35.000€, mas valerá em torno dos 62.000€ partindo do princípio que o valor patrimonial será mais o menos o mesmo do valor comercial.
Se o seu filho quer comprar a casa e precisa de crédito, o melhor é ir ao banco. Neste momento (até ver) sugiro dois bancos: BPI e UCI. Que eu tenha conhecimento são os bancos que neste momento estão mais dispostos a conceder crédito.
Nestes bancos, estude também com eles a possibilidade de lhe concederem um crédito para obras. Talvez haja essa possibilidade.
Obrigada ,muito obrigada .
Boa tarde,
Antes do mais agradeço as suas respostas a todas as questões colocadas e felicito por isso.
A minha situação é a seguinte, o meu companheiro tem um apartamento no qual só ele é o proprietário, no entanto os tios compraram um imóvel e querem efetuar uma permuta com o sobrinho. Como é logico o nosso objectivo era comprar uma futura casa em conjunto, neste momento isso já não é possível, o que me deixa triste e sem perspectivas. Falei com ele e perguntei se ao fazer a permuta, dava para colocar o meu nome e pagarmos o casa em conjunto, no entanto ele diz que não porque é uma permuta e não pode mudar a casa para nome dos dois. Dessa forma vou andar a trabalhar e nunca vou ter nada meu, nem deixar nada para a minha filha, que é do meu ex marido. Pode me ajudar nesta questão, por favor? Obrigado
Cara D. Susana,
Obrigado pelo reconhecimento e incentivo!
(O que lhe vou dizer agora é um dica para depois verificar com um solicitador ou advogado e, de modo nenhum é um aconselhamento jurídico porque eu não estou habilitado para tal.)
Já pensou em casar com comunhão de adquiridos antes dessa permuta? Eu presumo (por favor, verifique!) que neste caso, desde que sejam casados, a futura casa ficaria também sua devido ao regime de casamento. Se o regime de comunhão de adquiridos não resolvesse a questão, então o regime de comunhão geral de bens punha eventualmente um ponto final definitivo neste assunto (por favor, não deixe de verificar se é assim antes de qualquer tomada de decisão).
Suponho que qualquer notário(a) a poderá elucidar sobre este assunto em concreto.
Sugiro também uma conversa franca com o seu companheiro para perceber se ele considera justo que a Susana fique também proprietária da propriedade. Esperemos que o problema do seu companheiro não seja esse. 🙂
Boa noite e obrigado pela resposta.
Relativamente á conversa, foi feita este fim de semana e para tristeza minha, a prespectiva de uma casa s dois se torna impossivel.
Primeiro, porque os tios lhe vao oferecer a casa, ficando só em nome do sobrinho e depois fazem a premuta por esta onde vivemos e na qual falta pagar uma pequena parte, de um total tambem dado pelos tios. A minha trsiteza nao está pela colocação da casa em meu nome tambem, mas sim ao facto de isso impedir que eu e ele conquistemos a nossas coisa, já para nao falar que os tios é que escolheram a localidade, morada e a casa em que nós iremos viver, não teve opcao de nada, apenas em aceitar. Falei francamente com ele, disse me que tinhamos tempo e que no futuro logo se via…além de dizer que tinha falado com os tios e eles estao totalmente de acordo em nao colocar a casa em nome dos dois. Já lhe disse que nao é uma questao de ter a casa tambem em meu nome, mas sim o cortar de sonhos a dois, ja para nao falar da insegurança que vivo! disse lhe entao que se ele tava e prevenir, eu tambem o iria fazer, nao sendo isto uma vingança. Os tios queriam que o meu pai fizesse obras na casa, que coloca se chao flutuante, chao e paredes das 2 casas de banho, tecto falso, etc. O que acontece agora é que sou incapaz de colocar o meu pai nesta situação, já tem 65 anos de idade, desiludido pelo que o meu ex marido me fez a mim e á neta e agora vai trabalhar sem receber nada, só para ajudar a filha, numa coisa que nunca vai ser dela??? E se amanha me manda embora, com “uma mão a frente e outra atras”??? o que levo desta relação???
Neste momento, tenho medo de meter mais uma criança ao mundo, medo de trabalhar e todo o dinheiro vai para conta em conjunto para despesas e tudo o resto… que futuro posso esperar? O que deixo para a minha filha? Nem com o pai pode contar, que não lhe dá sustento á mais de ano e meio…:(
Sinto me perdida, falei com ele e agora diz que tem de dar um tempo e pensar, porque já não sabe de nada… ou será que não sabe é o que dizer aos familiares.
Por incrível que pareça, preferia que ele nada tivesse, que eu e ele trabalhássemos e conquistássemos as nossas coisas, ao gosto dos dois, na altura que fosse, no sitio que fosse…só isso, e amor…:(
Desculpe o meu desabafo, mas se me poder aconselhar com dar a sua opinião, agradecia… uma vez que já nem sei o que dizer, nem o que faze, pois eu aceito ir com viver a vida que eles querem e escolheram e não posso dizer que não vou pedir ao meu pai para ir para lá fazer obras e eu ter o meu dinheiro todo junto com ele, sem me precaver…..
Obrigado
Boa noite
Se a permuta implicar imóveis aparentemente com valores bastante diferentes, é possível fazer troca direta sem qualquer verba envolvida?
Posso trocar 4 apartamentos por uma vivenda, mesmo que o valor nas finanças dos 4 apartamentos seja superior ao da vivenda nas finanças?
Se essa for a vontade de ambas as partes, não há nenhum problema?
Obrigado
Cumprimentos
Carlos Alves
Caro Sr. Carlos,
Que seja do meu conhecimento, qualquer troca de imóveis é possível independentemente do número ou dos valores envolvidos.
Quanto a eventuais isenções de IMT, o melhor é verificar junto das Finanças quais seriam mediante a apresentação da situação concreta.
Outra fonte de informação muito fidedigna será o notário onde se planeia fazer a permuta.
Boa noite
Agradeço a rápida resposta. A sugestão que me fez de falar com o notário onde pretendo fazer a escritura de premuta, creio que será bastante útil.
Bem haja, por toda a colaboração que presta neste espaço.
Cumprimentos,
Carlos Alves
Boa tarde caro Eng. Mateus,
Antes de mais, felicitar-lhe pelo blog e agradecer-lhe a ajuda inestimável que da aos leitores.
Tenho em mãos uma questão um pouco complicada, a resposta da qual não encontrei no histórico do blog.
– Eu e o meu marido estamos casados em regime de separação de bens.
– Vamos adquirir um apartamento (Valor Patrimonial: 320.000 Eur; Valor Atribuido no contrato de promessa de compra e venda e escritura: 340.000 Eur).
– Eu sou possuidora de um apartamento já pago (Valor Patrimonial: 70.000 Eur; Valor Atribuido no contrato de promessa de compra e venda e escritura: 230.000 Eur).
– vou fazer uma permuta técnica.
Segundo os meus cálculos, fazendo uma permuta e comprando só eu o apartamento novo iria pagar o IMT sob 250.000, ou seja 8400 Eur . A minha questão é se haveria alguma vantagem em comprar o novo apartamento de forma compartilhada com o meu marido (por exemplo 50% cada) em termos do IMT. Alguém sugeriu que, nesse caso, eu fazia a permuta e ficava a pagar o iMt da diferencia (320.000/2 – 70.000 = 90.000, iMT não ultrapassa o valor mínimo = 150) e o meu marido ficava a pagar o imT de 160.000 Eur, ou seja, 2300 Eur.
E correcta a suposição anterior ou paga-se sempre o total do IMT (8400)
Muito obrigada e parabéns mais uma vez
Ana
Cara D. Ana,
Obrigado pelo reconhecimento!
Está a ocorrer uma coisa muito interessante neste site: as perguntas vão sendo cada vez mais complexas. Isso é bom porque me enriquece nos meus conhecimentos dado que me obriga a investigar mais e mais sobre cada um dos assuntos. Por outro lado, isto também torna este espaço mais interessante para os leitores.
Sobre o seu assunto em concreto, eu não creio que seja como sugere porque a Ana estará a comprar apenas metade do novo imóvel. Por outro lado o seu marido é introduzido neste processo como comprador de metade e não como fazendo parte da permuta. Por esse motivo julgo que a autoridade tributária não irá na conversa. 🙂
No entanto, não tenha a certeza que não seja possível.
Para coisas que eu não sei, na minha vida profissional, o que eu faço é recorrer a processos alternativos que não dependem de eu saber cada um dos casos conforme eles vão aparecendo. Explico: no caso do apuramento do IMT, o que eu faço é ir às Finanças e pedir as notas de liquidação para o caso concreto. Não depende do meu conhecimento prévio. Depende do software deles e dos critérios dos funcionários que introduzem os dados no sistema informático.
De toda a máquina do Estado, creio que as Finanças serão o sector mais evoluído do ponto de vista informático. O sistema está muito bem desenhado e ajuda muito o funcionário aceitando, ou não, cada dado introduzido. Assim, é muito provável que se a Ana lá for, as notas de liquidação sejam mesmo correspondentes ao que está na lei. Por outras palavras, acho que pode confiar no que as notas de liquidação contiverem, até porque são oficiais e podem mesmo servir para escritura.
Essas notas de liquidação podem então servir como elemento de consulta. Elas mostram o que terá que pagar no seu caso. Elas caducam na meia-noite seguinte ao dia em que são emitidas se não forem liquidadas.
Sugiro que experimente desta forma o cenário que acha que será mais vantajoso para si. Veja se as notas de liquidação mostram o que teoricamente a Ana acha que é o resultado. Assim será mais seguro e definitivo o resultado.
Eu, por exemplo, tenho um advogado que me dá as dicas sobre direito fiscal para cada um dos casos em que me envolvo como angariador imobiliário. Mas (acredite!) até ele faz isto que lhe acabei de sugerir para se assegurar que a sua ideia baseada na sua interpretação da lei corresponde ao entendimento da Autoridade Tributária.
Este procedimento é comum neste mundo do imobiliário e a Ana não deve, a meu ver, sentir-se constrangida em usá-lo ou em sugerir o seu uso no seu caso.
Peço-lhe que, o que quer que descubra ou apure neste caso, que nos escreva uma resposta a este comentário com a sua experiência em concreto. Assim, será uma forma de aprendermos todos mais sobre este assunto. Pode ser?
Boa noite Eng.º. Mateus. Em primeiro lugar, deixe-me felicita-lo pela excelente iniciativa e disponibilidade de ajudar os outros. Coisa rara, cada vez mais! Vou pôr-lhe o meu caso:
Sou possuidora de um apartamento do qual me quero desfazer devido a trabalhar noutra cidade. O apartamento neste momento tem um valor comercial de 55/60.000€ no máximo. Eu ainda devo ao banco 89.000€. A minha pergunta é: posso permutar este imóvel mesmo não estando pago? Porque valores? Se eu encontrar outro imóvel exatamente pelo valor ainda em divida ao banco, como se efetua a permuta? Desculpe estas perguntas todas mas, preciso mesmo de ajuda.
Bem haja, pela solidariedade para com quem nada sabe sobre o assunto. e já que estamos em época Natalícia, Feliz Natal!
Carla
Cara D. Carla Gante,
Obrigado pelo reconhecimento! É um trabalho que faço com muito prazer.
Para permutar, o que tem que garantir é que o banco detentor da hipoteca atual receba todo o valor da dívida para poder emitir o título de distrate. Ou seja, o banco apenas prescinde da hipoteca se a dívida for paga na íntegra.
Nesta operação há um cenário atual e um cenário futuro. No cenário atual a D. Carla deve 89.000€ ao seu banco. Vamos imaginar que vende a sua casa por 60.000€, os restantes 29.000€ teriam que aparecer de algum lado. Na realidade será mais do que esse valor porque o banco deverá cobrar uma penalização por amortização antecipada no valor de 0,5% (se a taxa que tem for fixa, a penalização poderá ser de 2%).
No cenário futuro, o banco far-lhe-á um novo empréstimo. Lembre-se que dificilmente o spread será o mesmo. Se tipicamente o seu spread atual for de 0,5%, facilmente agora será de 4% ou até mais, a não ser que o banco lhe proporcione condições especiais por alguma razão.
Se em vez de uma venda simples estivermos a falar de uma permuta, a Carla não irá receber dinheiro mas sim um imóvel. Imaginemos que é troca por troca e que não haverá dinheiro envolvido.
Ora, a D. Carla tem uma dívida de 89.000€. Neste momento, a garantia do banco vale 60.000€, o que é pouco. Se o outro imóvel valer mais ou menos o mesmo, o que a D. Carla estará a pedir ao banco é que eles aceitem manter a sua dívida mas agora com outra garantia igualmente insuficiente. Mesmo que eles aceitem esta alteração (tenho as minhas dúvidas), eles vão muito provavelmente querer atualizar o spread para os valores mais atuais, o que não lhe será nada favorável.
Por outro lado, se a outra casa valer mais, a garantia que o banco passa a ter será maior, o que lhes é favorável… Seria um cenário a estudar melhor.
Os bancos não têm a criatividade como traço de personalidade mais comum. E vontade de se incomodarem muito, também não. Tenho muitas dúvidas sobre este assunto. Dependerá se eles a têm a si como cliente especial, ou não.
A minha sugestão (e a única mais prudente que eu poderia fazer) é que vá ao seu banco e exponha as suas questões. Sugiro que não tenha grandes expetativas sobre este assunto para não se desapontar demasiado.
Naturalmente há muitos dados que eu não estou a ter em conta. Por exemplo, não sei se a D. Carla tem dinheiro guardado que possa amortizar a dívida. Não sei se a outra casa será mais valiosa. Não sei qual a diferença de valores e se haveria dinheiro envolvido na permuta. De qualquer modo, com as ideias acima já terá tema de conversa com o banco. Eles são determinantes neste assunto.
Finalmente, recomendo que não ponha em prática qualquer decisão sem se inteirar das eventuais consequências jurídicas, o que apenas conseguirá fazer com o apoio de um advogado ou solicitador. Nada do que escrevi acima se deve confundir com apoio jurídico, porque não o é. Nunca é demais repetir este ponto! 🙂
Boa sorte para o seu caso eu o meu desejo! Boas Festas!
Boa noite! Obrigada pela rápida resposta. Devo confessar-lhe que não é normal este género de ajuda gratuita mas mais uma vez bem-haja pela iniciativa. Quero felicita-lo pela eficiência, profissionalismo e simplicidade na explicação. Deus o ajude a continuar porque haverá muito mais pessoas a necessitar da sua ajuda. Quanto ao meu caso, já percebi que estou num beco sem saída mas, segunda feira sem falta vou desembarcar na paragem do meu banco 🙂 e só depois decidirei o que fazer. No entanto, gostava de saber se, no caso de necessitar mais do seu apoio o poderei requisitar? Desde já agradeço pela ajuda enorme que me deu. Boas festas!
Carla
Boa noite Sr. Eng.
Tenho uma questão que foge um pouco de todas as que li e que é a seguinte:
Tenho um prédio com a idade de 50 anos, com 10 fracções destinadas a habitação avaliado +- em 2002 por transmissão por morte do proprietário.
Nesse ano as finanças avaliaram o prédio em termos redondos no valor de 400.000 euros. Protestei, em vão com o chefe de finanças pelo valor da avaliação, tendo-lhe proposto a entrega do prédio pela quantia da avaliação pois as rendas que recebia não iriam dar para pagar o IMI.
A resposta que recebi foi que eles eram avaliadores não eram compradores.
Actualmente, estou a negociar a permuta desse imóvel que para as finanças vale 400.000€, por uma moradia nova que o construtor tem à venda por 250.000€ logo penso que o valor da avaliação será +- esse.
Nesta permuta não vai haver dinheiros de tornas envolvidos, isto é troca por troca.
A minha questão prende-se com os impostos a pagar e o que irá acontecer, será que me vão avaliar a moradia no mesmo valor do prédio?
Qual será o melhor caminho a seguir?
Gostaria de paralelamente colocar ainda outra questão:
Como dei a entender, por morte dos proprietários o prédio ficou como herança indivisa para os herdeiros ( 2 irmãos, um solteiro e o outro divorciado com um filho) que estão na disponibilidade de o doar ao filho de um deles.
será que se pode aproveitar esta permuta e efectuar logo a transmissão do imóvel para o nome do filho de um dos herdeiros legítimos.
Desde já obrigado.
Caro Sr. António Quintela,
Que seja do meu conhecimento, o que conta para cálculo de IMT é a maior das diferenças de valor atribuído pelos proprietários e valor patrimonial tributário (VPT). De nada serve atribuirmos um valor ao imóvel inferior ao VPT. Isto é injusto? Pode ser! Provavelmente neste caso será. Mas, não me parece que haja grande volta a dar.
Se considera que o valor patrimonial do seu prédio é injusto, poderá sempre mandar fazer uma avaliação por um avaliador certificado pela CMVM, por exemplo. Se for mesmo injusto o VPT atribuído, poderá sempre recorrer à Justiça para fazer valer os seus direitos. Se isso é aconselhável, tenho as minhas dúvidas…
A segunda questão que coloca tem a ver com direito puro e duro. Não seria prudente da minha parte opinar tecnicamente sobre isso porque estaria claramente a entrar no território dos juristas.
No seu lugar, eu colocaria a questão ao notário que vai fazer a escritura. Estou certo que o notário o pode elucidar sobre os passos a dar.
Quero antes de mais felicita-lo e congratula-lo por esta iniciativa. Passo a expor o meu caso. Possuo um apartamento hipotecado, com um valor comercial actual de 60.000€ sendo que devo actualmente 75.000€. Pretendia efectuar uma permuta com um imovel de um construtor que tem um custo de 150.000€. No entanto, queria que esta operação fosse realizada por outro banco. Sabe-me dizer se tal e possivel ?
Cumprimentos,
Tiago
Caro Sr. Tiago,
Para o seu atual banco “libertar” o imóvel, ou seja, para emitir o distrate relativo à dívida atual, terá que receber o valor em dívida, ou seja, 75.000€ mais penalização por amortização antecipada (normalmente 0,5% do valor).
Por isso, fale com o novo banco e pergunte se eles conseguem/querem financiar a operação de modo a que seja possível.
Boa tarde,
Li o seu artigo sobre permutas gostava, contudo que me dissesse se é possível permutar com os beneficios apontados da seguinte forma.
Tenho um andar à venda mas não quero pagamento em dinheiro prefiro permutar por dois apartamentos mais pequenos e no mesmo valor.
A nível fiscal, nomeadamente, IRS e IMT como se passa?
Muito, muito obrigada
Manuela
Cara D. Manuela,
Pelo que sei, a permuta é possível entre um imóvel e um conjunto de imóveis, aplicando-se as mesmas regras como se o conjunto de imóveis fosse um único imóvel. O IMT é calculado sobre a diferença de valores. O IRS apenas tem relevância, segundo me parece, por causa das mais-valias. Como o valor do seu imóvel depende da sua declaração aquando da escritura de permuta, não fará sentido declarar mais-valias porque ninguém a obriga a isso.
Para a permuta é necessário declarar em escritura o valor do seu imóvel e o valor dos dois imóveis que vai adquirir. No entanto, esses valores declarados não podem ser inferiores aos valores patrimoniais tributários individuais, ou pelo menos não fará grande sentido que sejam.
Por favor, verifique tudo o que está escrito acima com um advogado ou solicitador. Outra possibilidade é falar com o notário (ou conservador) e pedir esclarecimentos sobre este assunto.
Aproveito também para felicitá-lo por este site e pela disponibilidade e amabilidade de ajudar todos os que o contatam.
Estava a pensar permutar um imóvel em Lisboa por um junto ao mar, mas o meu imóvel está alugado e estas coisas demoram tempo, pelo que pensei em vender o imóvel ao meu filho, uma vez que a mim está a onerar-me muito o IRS.
Verbalmente os inquilinos já me informaram que não estão interessados em comprar mas gostavam de lá continuar
O meu filho também concorda com isso.
Tenho de escrever aos inquilinos para exercerem (ou não) o seu direito de preferência e depois fazer um novo contrato de arrendamento em nome do novo titular?
Se ficar com o usufruto tenho de pagar alguma coisa às Finanças?
A minha mãe fez a doacção da casa dela ao neto, mas disseram-me que seria mais vantajoso em termos fiscais (impostos) vender-lha, tanto mais que é uma casa de valor patrimonial muito baixo.
Gostaria de saber se é válida esta sugestão?
Face ao exposto se tiver alguma outra sugestão, agradeço.
Cordiais saudações
C. Paiva
Caro Sr. Paiva,
Que eu saiba, os inquilinos têm direito a exercer, se quiserem, o direito de preferência. Por isso, terá que ter muito cuidado com o valor declarado para a venda.
Que eu tenha conhecimento usufruto é um real. Acho que estará sujeito a tributação de alguma forma. Este assunto é muito técnico, muito jurídico e com uma vertente fiscal que sai demasiado da minha competência. Recomendo que fale com um advogado ou um solicitador para ter mais certezas. Pode ainda ir às Finanças para os questionar sobre a vertente fiscal.
Quanto à doação versus venda, o que há a fazer é simular, com dados reais, os dois cenários e ver o que é melhor. Não esqueça a questão dos direitos de preferência dos inquilinos. Se declarar um valor baixo de escritura, nada impede os inquilinos de exercerem o direito de preferência por esse valor. Para além disso há outras entidades que também podem exercer direitos de preferência.
Recomendo muita atenção a este assunto. Eu consultaria um jurista dado que me parece mais seguro.
Peço desculpa pelo abuso mas precisava saber também como se processa a questão das mais-valias uma vez que o valor da venda vai ser para abater ao valor do meu atual crédito habitação da casa onde resido.
Obrigado
Cumprimentos
C.Paiva
Caro Sr. Paiva,
Se vai ter mais-valias com esta venda, suponho apenas será tributado se não as aplicar em (por exemplo) amortização de um crédito à habitação para habitação própria permanente. Por favor, verifique bem este assunto nas Finanças e não se fie apenas no que lhe estou a dizer. No seu caso, se assim for, é provável que não seja tributado.
Boa tarde,
Seria possível efectuar permuta do meu imóvel (com crédito bancário associado) com um imóvel de banco, seja o mesmo banco ou sejam bancos diferentes?
Cumprimentos,
Cara D. Sofia,
Teoricamente sim. Duvido, no entanto, que o banco esteja interessado.
Boa noite, seria possível esclarecer-me quanto a seguinte questão:
Comprei a minha casa em 2002 e fiz a escritura pelo valor de 40.000€ pedi um empréstimo de 100.000€ e tenho uma dívida ao banco de 70.000€ queria permutar com a casa do meu sogro que custa 130.000€, gostava de saber se eu ou o meu sogro temos que pagar mais valias?
Obrigado pela disponibilidade
Susana correia
Cara D. Susana,
Para lhe responder a esta questão é necessário saber quais os valores patrimoniais tributários atualizados de ambas as casas e qual o anterior valor de escritura de compra da casa do seu sogro.
E já agora outra questão: está a contar que o banco a financie na aquisição da casa do seu sogro? Já falou com o seu banco? Quanto dinheiro seu vai investir nesta transação?
Se ainda não falou com o seu banco, agora é o momento!
Sr. Eliseu,
muito obrigado pela sua atençao, o valor patrimonial da minha casa é de 40.000€ e a do meu sogro 125.000€, irei pedir ao banco 115.000€, a minha duvida é se o meu sogro tem que escriturar a nossa casa na mesma pelos 40,000€ e no caso de um dia mais tarde ele querer vender se tem que pagar mais valias.
Cumprimentos
Susana
Cara D. Susana,
(Por favor, confirme tudo o que eu escrever aqui com um solicitador ou advogado para não haver qualquer possibilidade de haver falhas. Estou a pressupor que, como a transação é entre família será indiferente o valor declarado para uma e outra casa.)
Se agora atribuir um valor à sua casa superior a 40.000€, isso significa que haverá mais-valias para si. Se reinvestir as mais-valias na compra de uma casa para habitação própria permanente sem recurso a crédito, então essas mais-valias ficam isentas. Portanto, poderá eventualmente jogar com isso.
Se a permuta for feita atribuindo um valor superior a 40.000€ à sua casa, e 125.000€ à casa do seu sogro, é certo que o seu sogro não irá pagar IMT e que a Susana também não. (Por favor, confirme com as Finanças).
Quanto mais baixo for o valor declarado para a sua casa mais o seu sogro estará sujeito a ter que pagar imposto sobre mais-valias numa eventual venda futura.
Portanto, o cenário que me parece mais interessante para vocês é declarar um valor para a sua casa que seja tão alto quanto possível, de modo a que a mais-valia possa ser reinvestida na compra da casa do seu sogro.
O que eu não entendo bem é como é que o banco lhe emprestou 100.000€ quando a escritura foi 40.000€. E não entendo com base em quê o banco agora lhe emprestará 115.000€. Não sendo necessário que me explique isso, tenha em atenção que para ser isenta de imposto de mais-valias, o valor das mais-valias tem que ser reinvestido sem recurso a crédito bancário.
Acho que deve expor este assunto ao seu banco. Tenha em atenção que os spreads que lhe vão propor não devem ser os mesmos que tem atualmente. Recomendo que veja este assunto muito bem como eles para ter mais domínio sobre este assunto. As pistas que lhe dei acima podem ser úteis para a Susana poder saber fazer as perguntas certas ao seu banco, ao advogado e ao contabilista ou às Finanças.
Caro Sr. Eliseu,
Tenho um apartamento T3 que tenciono vender. Um potencial comprador do meu apartamento tem já o seu T2 com o Contrato de Promessa de compra e venda para venda a um terceiro e propôs-me o seguinte cenário em 2 passos:
1. Permuta do meu T3 com o T2
2. Eu venderia o T2 ao terceiro no “instante” seguinte (pelo mesmo valor de escritura existente na permuta anterior)
A vantagem para o actual proprietário consistiria do T2 no beneficio fiscal por causa do pagamento muito menor do IMT/Imposto de Selo.
A questão é: Haverá algum risco legal ou de outra forma que estarei a incorrer ao entrar neste cenário?
Obrigado & Cumprimentos
Luís
Caro Sr. Luís,
A este procedimento costuma chamar-se “permuta técnica”. Pelo que sei, é um procedimento perfeitamente legal. Há, de facto, um benefício de âmbito fiscal porque na permuta há uma redução significativa do IMT (ou isenção) e uma redução significativa do Imposto de Selo. Toda esta operação deverá ser assistida por um advogado ou solicitador que entenda bem este assunto. Haverá, com certeza, a necessidade de haver vários contratos de promessa entre as partes.
Como haverá uma poupança de IMT e Imposto de Selo, recomendo vivamente que não prescinda de apoio legal.
Se houverem bancos envolvidos, este processo poderá complicar-se um pouco. Mais uma razão para a supervisão de um jurista. Neste caso, os bancos devem também ser envolvidos e chamados a clarificar os detalhes que lhes disserem respeito.
A meu ver, a “permuta técnica” é um procedimento muito interessante. Se for bem preparada, a poupança para as partes pode ser muito compensadora.
No final, se avançarem, peço-lhe o favor de partilhar connosco como decorreu este processo. Boa sorte!
Pode ser feito permuta com casa de pequeno valor?pode se fazer com casas que tem apenas escritura particular?
Boa noite!
Olá,
Se esta casa se situa no Brasil, não estou familiarizado com o Mercado o suficiente para lhe dar qualquer opinião. Recomendo a consulta de um advogado.
Se fosse em Portugal, o facto de a casa ter um valor pequeno não teria qualquer influência. Mais uma vez, se fosse em Portugal, uma escritura é uma escritura, mesmo que fosse uma escritura particular. Em Portugal o que transmite a propriedade é o registo na Conservatória Predial. No Brasil, não sei se ‘escritura particular’ significará outra coisa…
Boa tarde e parabéns por este Blog.
Em tempos quando vivia em união de facto foi comprado por nós duas garagens e um terreno para construção a pronto pagamento. ( as cadernetas têm o nome dos dois)
Agora separados acordamos que ela ficaria com as duas garagens e eu com o terreno.
O valor agora com pela nova avaliação é o seguinte:
Garagens : 1510€ + 1378€ = 15290€
Terreno : 27050€
Desejávamos resolver esta situação e pretendia saber o seguinte:
É possível a permuta ou outra forma tipo doação para que ficasse menos dispendioso?
Posso subir a valor das garagens para que não exceda a diferença de 10000€ em relação ao valor do terreno, para ficar isento?
Que passos temos de dar?
Obrigado.
Caro Sr. José Gaspar,
Que passos tem que dar: ir a um notário ou conservador e expor esta situação na perspetiva de ali fazer a escritura destas transações. Presumo que seja uma permuta de 50% das garagens por 50% do terreno. Acho que isto se poderá fazer numa única escritura.
Sendo uma permuta, à partida deverá declarar-se valores para cada um dos imóveis. Esse valor depende do que vocês declararem, mas nunca inferiores ao valor patrimonial tributário.
Talvez se possa jogar com esses números para que a diferença seja nula. Não sendo jurista, suspeito no entanto que se a diferença de valores for nula, o Imposto de Selo e o IMT só poderão se calculados sobre zero. Ou seja, seriam zero.
No entanto, tenho algumas dúvidas quanto a eventuais mais-valias por se andar a mexer nos valores. Enfim … acho que é melhor falarem com o notário ou conservador para ficarem mais orientados a este respeito.
Pode ser que haja uma forma mais expedita de fazer esta operação. E pode acontecer que haja alguma interpretação que eu esteja a fazer que não é a mais correta. É para isso que existem os juristas que dominam bem o Código Civil.
Boa tarde Sr. Eliseu
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Parabéns pelo seu conhecimento e disponibilidade
Bom dia,
Aproveitando os seus conhecimentos, gostaria de questionar se no momento da escritura esta situação pode acontecer:
Pessoa A permuta apartamento com pessoa B que vende apartamento a pessoa C.
É possível isto acontecer tudo ao mesmo tempo sem trazer problemas para a pessoa C (meu caso).
Não sei se é ou não importante referir que no contrato de promessa compra e venda, em que a Pessoa A é a 1ª outorgante, fazia referencia ao seguinte: A 1º outorgante (ou quem ela nomear)aceita vender….
Agradeço desde já a sua resposta.
Obg
Filipa
Cara D. Filipa,
Sem prejuízo de uma análise mais cuidada por um advogado ou solicitador, eu diria que a D. Filipa é a pessoa mais confortável nesse conjunto porque o que vai acontecer é que a D. Filipa vai fazer uma compra simples.
Naturalmente, a pessoa responsável pelo que está escrito no contrato de promessa é ‘A’. Se ‘A’ falhar terá que lhe pagar o sinal em dobro.
Não me parece que haja qualquer risco acrescido para si por causa desta forma de fazer a transação.
‘A’ e ‘B’ beneficiam bastante com a permuta que vão fazer. É isso que os motiva para este formato. Quanto a si, trata-se apenas de uma compra simples. Se estiver a ser financiada, então o banco tem que saber disto para identificar quem vai vender. Se a casa estiver hipotecada, presume-se que quando chegar a si já deverá ter a hipoteca cancelada. De outra forma o notário (ou conservador) irá, no mínimo, alertá-la ou até recusar-se a fazer a escritura para a proteger a si.
Muito Obrigada!
Estimado Eliseu,
Tenho uma questão que me vem a atormentar a muito tempo.
Tenho dois imóveis, uma moradia que ainda não está paga e um apartamento em que me faltam pagar 20.000€, arrendado por 400€ por mês. Tenho de pagar ao banco, 200€/mês relativos aos 20.000€.
Quando comprei os imóveis, o negócio que tenho dava-me para estar a vontade com esta situação em termos de dinheiro, mas entretanto comecei a facturar menos e já decidi que me vou ter de fazer algo em relação ao apartamento.
O apartamento pode ser vendido por volta dos 125.000/135.000, é numa zona central da cidade, já tem inquilinos com muitos anos de arrendamento, nunca falharam uma renda, e é um T3 de andar completo, ou seja não tem vizinhos. Garagem fechada também, ar condicionado, etc.
A minha dúvida é se vendo o apartamento, o que vai demorar muito tempo, ou se poderia hipoteca-lo, usar o dinheiro para abater a casa e os 20.000€ que faltam pagar e assim já estaria mais a vontade para vendê-lo com tempo.
Qual a sua opinião sobre a melhor forma? Qual acha que seria o valor que o banco me poderia conceder em caso de aceitarem hipoteca-lo? Acha viável a opção de hipoteca? Quem continuaria a receber a renda dos inquilinos? O banco ou eu?
Muito obrigado
Manuel
Caro Sr. Manuel,
Se o apartamento gera 400€ e a prestação ao banco é de 200€, eu deixaria estar porque se trata de um ativo. Pode sempre tentar vender, se necessitar impreterivelmente de liquidez. Um imóvel arrendado é sempre mais difícil de vender, o que se reflete no preço. Isto é assim porque os potenciais compradores são menos. Apenas investidores (compradores mais duros) estarão interessados na compra.
Quanto à hipoteca … hipotecado já ele está. Neste momento será difícil convencer o banco a emprestar-lhe mais dinheiro. E se o banco lhe emprestar dinheiro será com uma taxa de juro muito superior às taxas mais antigas. No meu entender não faz sentido.
Se necessitar mesmo, mesmo, de vender, talvez seja uma boa ideia dar um pré-aviso de não-renovação de contrato de arrendamento. Assim, quando o imóvel estiver livre, poderá vendê-lo mais facilmente. Tenha em atenção que perderá eventualmente alguns meses de renda enquanto vende e não vende.
Pode sempre propor de imediato a venda aos inquilinos (eles têm direito de preferência).
Se o seu negócio está a faturar menos, no seu lugar, era esse problema no qual me concentraria. Eu também sou empresário (angariador imobiliário) e debato-me com esse desafio todos os dias. Se eu tivesse um apartamento extra que estivesse a gerar 200€/mês, eu veria isso como uma ajuda para o meu orçamento. Quanto ao seu negócio, não sendo o tema sobre o qual me pediu opinião (perdoe-me a intrusão), sugiro que o encare com um grande espírito de flexibilidade – mude o que tiver que mudar para que o negócio dê mais. Aproveite a sua enorme experiência e portfólio de ações de sucesso que lhe serviram no passado. Observe o que os seus concorrentes mais bem sucedidos estão a fazer neste momento. Agarre-se ao telefone, se isso ajudar no seu negócio e inverta a situação a seu favor. Das pessoas que conheço, a maior parte que está em dificuldade no seu negócio, 80% das vezes é uma falha em Marketing e Promoção. Se for outro departamento que está a falhar (e acredite que há sempre pelo menos um departamento a falhar nestas situações) procure melhorar essa área. Peça aconselhamento a pessoas próximas de si (fornecedores, clientes mais íntimos, amigos nos quais reconheça competência técnica, outros empresários da sua área, etc…) Se for necessário, transforme totalmente o seu negócio. Boa sorte!
Caro Sr. Eliseu
A e B são proprietários de um imóvel XX no valor de 225 mil euros
C e D são proprietários de um imóvel YY no valor de 150 mil euros
A e B acordam no divorcio e pretendem vender o imóvel. No entanto, A está interessado em adquirir o imóvel YY e C e D estão interessados em adquirir o imóvel XX.
Qual é a melhor forma de fazer este negocio?
Caro Sr. Américo,
Neste cenário, talvez o melhor seja fazer primeiro a permuta e depois o A e o B fazerem a partilha à posteriori.
No entanto, haverá sempre que fazer comprar com outros cenários. Aconselho sempre a maior prudência e a consulta de um advogado ou solicitador para ganhar mais certeza sobre o que vão fazer.
Vou realizar uma permuta, vou vender a minha moradia e receber em troca um apartamento t3 e algum dinheiro. A minha duvida tem a ver com os encargos no ato da escritura. A moradia vai ser escriturada por 252500 euros e o apartamento vai ser escriturado por 110000. Tenho de pagar imt e imposto de selo pelo apartamento uma vez que é de menor valor? ou só o senhor que me compra a moradia é que paga? O facto de eu escriturar por 110000 tem implicação no valor de imi a pagar no futuro, ou o imi é sempre em função da avaliação das finanças (neste momento o apartamento tem um valor patrimonial de 86000 euros)? Será melhor escriturar por um valor próximo do valor patrimonial? Agradecia imenso se me pudesse responder. Obrigado.
Caro Sr. Paulo,
O que vai fazer é uma permuta clássica de um imóvel por outro. Quem baixa de preço não paga IMT ou Imposto de Selo (por favor, verifique sempre estas afirmações nos locais apropriados, que neste caso poderão ser o notário ou uma Repartição de Finanças). O valor do IMI depende do VPT (Valor Patrimonial Tributário) e não tem a ver com o valor de compra.
Bom dia.
Muito obrigado por proporcionar este espaço e, aproveito para lhe fazer uma pergunta de uma pessoa sem conhecimento do negócio imobiliário.
Sendo uma hipoteca: 156.000 euros, valor do imóvel de mercado: 280.000 euros. É possível/viável/compensador/aliciante ceder o contrato de credito por 100.000 euros?
Caro Sr. Alex,
Obrigado pela força!
Não entendo o que quer dizer com ‘ceder o contrato de crédito’.
Cumprimentos,
Tem razão, por ceder, quero dizer vender o crédito (por ex. pelo valor de mercado do imovel)…se calhar é uma pergunta parva!
Caro Sr. Alex,
Não se preocupe com a qualidade da pergunta. A sua dúvida é legítima.
Essa figura de ‘vender o crédito’ não é usual no nosso mercado e tenho dúvidas que seja possível.
O que pode fazer é vender o imóvel e liquidar a dívida. Depois o comprador terá que fazer outro crédito com as condições que o banco lhe oferecer.
Bom dia,
Em primeiro lugar parabéns pelo trabalho solidário que aqui desenvolve.
Gostava de saber que soluções existem para a situação seguinte.
Um casal necessita de trocar de casa, pois existem perspectivas da família aumentar. No entanto, o actual apartamento ainda se encontra em pagamento pela via de um credito habitação para deficiente. Este credito ainda não tem 2 anos de cumprimento.
Por que soluções é possível optar?
Obrigado,
Cumprimentos
Caro Sr. Raúl,
Obrigado!
Se a casa atual está hipotecada com crédito para deficientes, presumo que seja um crédito com um spread muito baixo, certo?
Se assim for, a futura casa poderá também usufruir desse crédito, dado que é uma vantagem que a lei prevê.
O que se vai passar é que ao vender a casa atual o crédito vai ser cancelado. Em seguida, o futuro imóvel vai ser financiado com um novo crédito. Não importa se se tratam de duas transações simples ou de uma permuta.
Sugiro que vá ao seu banco e que reveja estes cenários com eles. Peça-lhes simulações e antecipe cada detalhe com o máximo de rigor. Lembre-se que o que não antecipar agora poderá vir a surpreendê-lo da pior forma e na pior altura possível.
Muito obrigado
Caro Eliseu Mateus,
Parabéns desde já pela iniciativa!
Tenho um desafio algo complexo para colocar-lhe.Imagine a seguinte situação:
O meu marido é proprietário de uma moradia em conjunto com a ex-companheira (não casados) e a moradia está actualmente livre de qualquer hipoteca. Passados alguns anos de tentar concretizar a venda, sem sucesso, surgiu a ideia de eu proceder à compra da outra parte, ou seja na prática, de 50% do imóvel.
A situação vantajosa aqui é que os valores implicados para a compra seriam sempre na ordem de metade, isto é, a moradia foi avaliada em 160.000€, o valor pelo qual está à venda no mercado neste momento é de 170.000€ e se ele detém metade do imovel eu teria que comprá-la por 85.000€.
Fui informar-me sobre as opções de credito nesta situação e a questão é que a hipoteca terá sempre que ser feita sobre o valor total do imóvel (160.000€) para que eu conseguisse o credito sobre o valor que preciso de pagar à outra parte, caso contrário, e considerarmos a venda apenas dos 85.000€ o bando só financiará até 80% desse valor e isso ja não chega.
O tema é mais complexo quando falamos na questão deste tipo transacção/ permutas nas finanças.
Qual a melhor solução para este caso quando na realidade esta opção só será vantajosa se eu contrair um crédito imobiliário sobre 85.000€ que é o valor que realmente preciso para comprar a minha parte.
Ficarei muito grata se me conseguir elucidar.
Muito obrigada!
Cumprimentos.
Cara D. Filipa Machado,
Se o seu marido não se importar de ver todo o imóvel hipotecado, talvez a melhor opção seja pedir o empréstimo necessário para que a Filipa tenha o valor necessário para comprar os 50% da ex-mulher do seu marido. Parece-me um assunto até bastante simples e sem complicações. Se for pedido ao banco 85.000€ e se o imóvel for avaliado por 170.000€, então estará com uma relação financiamento/garantia de 50%, o que é excelente.
Dei meu terreno na permuta por apartamento. Qual a garantia que eu tenho de devolução do meu terreno, no caso ds obras nao serem conculidas? Tem alguma lei, ou posso colocar uma cláusula no contrato?
Grato
Caro Sr. Gabriel,
Neste caso em concreto, o contrato deverá ser elaborado por um advogado que o possa defender.
Boa tarde caro Eng. Mateus,
Recentemente descobri este seu Blog, e quero felicita-lo pois acho-o bastante interessante. Interesse esse que me levou a colocar-lhe a minha dúvida:
Tenho um apartamento T2 (valor comercial aprox. 40000 €) e estava interessado numa moradia implantada num terreno, pronta de pedreiro, pelo valor no momento de 140.000€.
Para efetuar a compra daria o meu apartamento para permuta, e pediria empréstimo ao banco para pagar o restante em falta (conclusão das obras).
Contudo, verifiquei que ó imóvel em questão esta escriturado nas finanças não como habitação mas sim terreno. Se ao efetuar o negócio, no pagamento do IMT será cobrado 6% em vez do 1% sobre a diferença entre os valores. É correto.
Esta situação tem que ser feita mal o negocio se efetue, por motivos de empréstimo bancário, ou somente quando habitação estiver concluída e solicitar a licença de habitabilidade.
Já agora aproveito, o IMI aplicado a propriedade/terreno é determinado em função de que factor.
Obrigado pela atenção.
Caro Sr. Paulo Sequeira,
Se a casa não existe do ponto de vista fiscal, é provável que não exista do ponte de vista ca Conservatória do Registo Predial. Talvez nem exista do ponto de vista da Câmara Municipal. Se assim for, estaremos a falar de uma construção clandestina. Sugiro prudência a este respeito.
No seu lugar eu iria ao banco primeiro dado que eles terão que lhe aprovar o empréstimo, seja este empréstimo qual for.
Quanto ao IMI, ultimamente tenho tido informações de que as Finanças andam a tributar os terrenos em função do potencial de construção. A este respeito, sugiro que vá a uma repartição e que lhes peça uma opinião sobre o valor de IMI a aplicar a esse caso concreto.
Na dúvida, nunca deixe de pedir apoio jurídico de um advogado ou solicitador. Se poupar neste recurso é possível que se meta em sarilhos que lhe poderão sair muito mais caro.
Bom dia,
Felicito-o por esta iniciativa e gostaria de colocar a seguinte questão: caso um casal divorciado ainda tenha um imovel em comum (não houve partilha, com crédito ainda em curso, e seja feita a permuta por outro imovel, o novo imovel pode ficar só em nome de 1 dos elementos, havendo com a concordância de ambos?
Obg
Cara D. Andreia Gomes,
Obrigado! Ainda bem que a iniciativa é útil.
Na permuta a estrutura da propriedade (quem é dono de quê) é, segundo sei, igual no bem “velho” e no bem “novo”. Ou seja, se ambos são donos em 50%, ao fazerem a permuta, ambos serão donos a 50% do novo bem.
Há duas possibilidades aqui. Ou se partilha o bem atual e o que fica com esse bem avança para a permuta. Ou então, avançam ambos para a permuta e depois partilham o bem “novo”.
Dito isto, à partida a melhor “fórmula” parece ser a partilha prévia do bem atual. No entanto, dependerá de outros fatores que têm que ser vistos caso a acaso.
Repare que se ainda existe um crédito, o banco vai ter que receber o valor em dívida para liquidar a totalidade do empréstimo. Se for necessário empréstimo para a futura casa, o spread não será o mesmo. É melhor envolver o banco para eles vos darem simulações.
Se houver outros bens imóveis propriedade do casal divorciado, então talvez a partilha seja mais fácil. Enfim, tudo isto requer uma análise mais aprofundada.
Sugiro a consulta de um jurista (solicitador ou advogado). Esse profissional poderá validar o que escrevo acima e contribuir com alguma solução mais brilhante que não me esteja a ocorrer.
Na minha opinião, o próximo passo é ir ao banco atual e saber como poderá ser o financiamento futuro.
senhor eliseu semos 5 irmaos e fomos dois a comprar a casa a meias dos meus pais ja falecidos os dois sempre nos demos bem os dois so à 4 anos para ca é que nao, o meu irmao ampliou a casa atras tudo feito sem projeto nao ista nada declarado o que mandou construir agarou tudo à casa da frente nao ten seguranca a luz e a agua eu pago com ele e nao tenho direito a ir la tras eu foi abesturia acusalo porque eu nao istou desposta a pagar a multa con ele escrevilhe uma carta ,com a carta que lhe escrevi foi à policia aqui na fraça e mandouma vir buscar e eu foi fizerao pouco da gente diz que os problemas erao em portugal e nao aqui chamei advogada en portugal para saber queria saber se é persizo ir a tribunal com ele ou se abesturia so chega porque eu nao vou pagar de meter a baixo foi o meu irmao que o fez e ele ainda tem a curage de dezer que é o pedreiro o culpado pode responder se faz o favor obrigado,ele agora quer que eu pague a metade por a baixo
senhor eliseu j’ai encore autre chose à vous demander ,en avril 2014 j’ai été passer pâques au portugal ainsi que se même frere sa femme et ma soeur et son mari on est pas trop amis le lendemain de mon arrivé ils sont alles au cemitière laver la tombe de mes parents ,mais ttous les 4 ont enleve tous les souvenir vous savez les plaques que l’on pose dessus de tous les petits enfants ,et un des 4 les ont casses elles etaient depuis 19 ans pour mon père et 16 ans pour ma mere ,j’ai une personne de ma famille qui est venue m’avertir , je suis monté de suite au cemitière mais cela venais de fermer j’y suis revenu le lendemain j’ai retrouve les pierres toutes casses les monsieurs du cemitière me les à donnè et ma expliquè qui c’etait et ma même montré le n:de téléphone de ma soeur( j’étais folle) quand j’ai vu c ela je les aient enmené à la maison quant ils ont vus que je les avaient ils sont partis en courant et mon frere n’est plus revenue dormir à la maison qu’en pensez vous et que doije faire porter plainte
senhor eliseu ainda tenho outra,para perguntar o meu sogro morreu à 40 anos nao o conheci deixou 8 filhos 4 menores un era meu marido ,mas tamben morreu à 22 anos edeixou 2 filhos menores agora têen 29 ,e23 anos nao fizemos as partilhas do lado do meu homen do pai dele falecido agora à 2 anos morreu minha sogra e as irmas querem fazer partilhas mas nao istao todas de acordo eu foi ver uma advogada para os meus filhos mas agora no notario disserao me que eu tinha de fazer as partilhas primeiro do lado do meu marido falecido por parte do pai mas tenho de paguar 250€ e agora n o mês de avril uma pessoa das finanças disse-me que eu sozinha podia fazer as partilhas para todos sen mais ninguén so que depois eles devem de ter de assinar todos pode-me explicar se faz o favor obrigada
Boa tarde, Sr. Eliseu
Desde já quero felicitá-lo por esta iniciativa.
Gostaria, se possivel, que me esclarecesse sobre a seguinte situação.
Neste momento possuo um crédito habitação que falta liquidar 23700,00€ para um T2 que está avaliado em 50000,00€ pretendo mudar de casa e pretendo comprar uma casa no mesmo valor a um particular.
Como puderei fazer? terei de vender o apartamento para liquidar o valor em divida ou poderei entregar a casa ao banco e fazer novo empréstimo? Não tenho nenhuma ideia de como proceder.
Obrigado pela atenção!
Boa noite!
Obrigado!
O que deve fazer é vender o apartamento, liquidando o empréstimo atual. Em seguida poderá ter acesso ao novo empréstimo. Sugiro que se assegure junto do banco se isto é possível, e em que condições.
Boa noite eng. Eliseu
Parabéns pelo seu blogue!…Colocar o que sabe ao serviço dos outros é raro.
A minha questão é a seguinte: tenho uma moradia que adquiri em 1999 em 7 divisões. Neste momento os filhos saíram de casa para longe e já não voltarão, pelo que sobra casa para 2 pessoas além da prestação ser elevada. Pretendia vender a casa por 190000€ mas ainda não percebi a questão das mais valias. Como a venda nesta altura também não é fácil pensei optar por uma permuta o que também não será talvez fácil. Será que posso propor a permuta ao banco? Ficavam com a vivenda e eu com um imóvel da carteira deles (BCP). É possível? O que terei de pagar?
Agradeço desde já a atenção dispensada.
Boa tarde,
Obrigado pelo reconhecimento!
Para entender bem as mais valias, sugiro que leia o que está escrito neste site: http://mil.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743
Pelo que conheço dos bancos, não creio que eles tenham interesse em permutas. É teoricamente é possível, mas muitíssimo improvável. Sugiro que os contacte nesse sentido.
O meu caso é o seguinte:
Adquiri à uns anos uma casa da Habitação (Governo), agora decidi vendê-la, fui a uma Imobiliária e passado um tempo encontraram um comprador, não foi o valor que queria mas lá concordei em vendê-la mesmo assim, A Imobiliária pediu-me 5.000€ de comissão mais IVA, mas antes que fizesse contrato de compra e venda a Imobiliária pediu vários documentos necessários ao possível contrato e entre eles um que era o de Pedido de Preferência ( A Habitação tem o direito à preferência) o contrato de promessa estava marcado mas desisti à espera da resposta do Governo, passado um mês recebi resposta que afinal A Habitação exerceu o direito de preferência, comuniquei à Imobiliária e agora eles exigem que lhes pague á mesma a comissão, ora a desistência do negócio não foi por minha causa mas sim que a habitação que está no seu direito assim o exerceu. Sou obrigada à mesma pagar a Comissão?. agradecia que me desse uma resposta para ficar mais descansada, claro que lhes disse que não pagava uma vez que o negócio não foi realizado.
Obrigado. (Aguardo resposta)
Cara D. Ana Rita Fialho,
O que me pede é um aconselhamento jurídico, que eu não posso dar-lhe. Sugiro que consulte um advogado que lhe dê essa resposta.
Boa tarde,
Se fosse possível, gostaria que me esclarecesse o seguinte:
– uma permuta de um terreno com VP de 50.000€ por uma moradia com VP de cerca de 20.000€;
– não vai haver pagamentos em dinheiro, será troca por troca.
Dúvidas:
– quem paga a escritura? E que valores?
– há mais-valias a pagar? Que valor?
Cara D. Sara Oliveira,
A escritura pode ser paga pelos dois intervenientes, mas nada impede que haja acordo para ser apenas um a pagar tudo. As mais-valias dependem dos valores declarados para esta transação e os valores a que foram adquiridos os imóveis anteriormente. Também depende das datas em que foram adquiridos.
Sugiro que esclareça este assunto fiscal numa repartição de finanças.
Sugiro ainda que contratem um advogado ou solicitador para tratar deste processo.
Muito boa tarde.
Solicitei á dias aqui uma informação, sobre a troca de 2 terrenos entre 2 pessoas.
Ambas tem 2 bocados encostados pela limitação de marcos, um numa zona, o outro noutra zona bastante distante.
Um dos donos solicitou ao outro a troca dos ditos terrenos, que avaliadas as condições há interesses para os 2 em ajuntar, cujos valores são idênticos.
E assim, um ficaria com todo o terreno num lado e o outro ficaria com o outro terreno todo também no outro lugar.
Pergunto qual a melhor forma de a troca ficar oficializada perante as famílias e descendentes.
Grato pela ajuda.
Mário Lameirão
Caro Sr. Mário Lameirão,
A troca que pretende fazer é uma permuta entre dois proprietários. Sugiro que leve toda a documentação de cada terreno a um notário e que lhe peça para lhe dizer se é possível fazer essa permuta. Segundo o que sei, não vejo razão para que essa permuta não seja possível, partindo do pressuposto que ambos os terrenos dispõem de registo na conservatória e caderneta predial.
Sugiro ainda que consultem um advogado ou solicitador para vos ajudar neste assunto.
Muito obrigado Sr. Eliseu.
É uma grande ajuda.
E parabéns pelo forum que é excelente para tira-mos duvidas.
Cumprimentos
Mário Lameirão
Boa tarde.
Gostaria por favor de um esclarecimento sobre a minha situação por favor. (permuta)
Tenho um T2 e estou interessada muna moradia que está a pedir 250 mil euros e eu pelo meu 125 mil euros.
Tenho um crédito de habitação do mesmo de 108.500 mil euros.
Não sei de qual seria o valor de o novo empréstimo.
Ou seja, eu penso assim, se fica a diferença a dar é de
125.00-108.500=16.500
Terei de pedir um novo empréstimo de 108.500 mil?
Agradecia ajuda nesse sentido. Obrigada,
Cumprimentos,
Andreia Ribeiro
Cara D. Andreia Ribeiro,
É mais fácil pensa na permuta como uma venda cruzada. Ele “vende” a si a moradia e você “vende” o seu T2 a ele.
O seu empréstimo será liquidado com a permuta. O novo empréstimo deverá corresponder ao total necessário para financiar a futura casa e respetivas despesas e encargos.
A “venda” do seu T2 gerará mais ou menos 16.500€. O banco poderá pedir-lhe 0,5% de comissão por amortização antecipada, ou seja cerca de 532€.
Se houver imobiliárias envolvidas, poderá ter que pagar a comissão da “venda” da sua casa. Por favor, verifique.
Na “compra” da moradia irá contrair novo empréstimo junto do banco (ou de um outro banco). Necessitará de 250.000€ menos todo o dinheiro que sobre da “venda” dos seu T2, mas valor ao qual terá que somar os custos fiscais da permuta.
Na permuta, os custos fiscais são 0,8% da diferença de valores de venda como valor de imposto de selo, e o IMT correspondente a essa diferença. Tem ainda que considerar os custos da escritura e registos. Há ainda despesas com avaliação e mais imposto de selo do empréstimo. O seu melhor consultor neste assunto poderá ser o banco que a for financiar.
Apurado esse valor, aliviando-o com dinheiro que tenha poupado e que decida investir na sua futura casa, terá o valor do empréstimo necessário.
Deverá ir ao banco para ver se eles aceitam emprestar-lhe esse valor. Tenha ainda em atenção que empréstimo para habitação só poderá ser, no máximo, no valor da escritura. Se for necessário mais eles poderão fazer-lhe um empréstimo complementar, normalmente com um spread um pouco mais alto. Verifique com eles.
Terá que ter em conta o valor da avaliação da moradia. Se for baixa, poderá comprometer a operação. A maioria dos bancos está a emprestar até 80% do valor de avaliação.
A minha sugestão para o próximo passo: consultar o seu banco e depois consultar outros bancos.
Outra sugestão importante: consulte um solicitador ou advogado para ter a certeza de que tudo irá correr de acordo com os seus interesses, sem surpresas desagradáveis.
Muita boa tarde
Vendi um terreno a um empreiteiro por 70 000€ que seria pago em 4 prestações mas esse empreiteiro faliu e não recebi o valor mas declarei-o em mais valias nas finanças.
Mais tarde fiz uma hipoteca sobre o terreno, neste momento o valor do terreno e de 157 000€ porque o empreiteiro tinha um projeto para construir e neste momento ele não quer o terreno eu também não tenho possibilidade esta a venda mas pelo valor que esta agora ninguém esta interessado qual sera a melhor solução.
Agradeço atenção obrigado.
Caro Sr. José Teixeira,
Estou com um processo parecido em mãos, curiosamente. A abordagem que estamos a pensar ter (o advogado que me acompanha e eu) é ajudarmos o proprietário a fazer uma exposição às Finanças para ajustar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à realidade. Na realidade será o advogado a fazer esse trabalho.
Tenho conhecimento (através do meu advogado) de que já vários tribunais decretaram que as Finanças não podem assumir, para efeitos de cálculo de VPT, que existe ali uma construção quando na realidade não existe. No entanto as Finanças parecem não querer saber disso e apenas regularizam situações destas quando os contribuintes reclamam.
O que eu recomendo é que encontre um solicitador ou advogado que o ajude a fazer uma exposição às Finanças para eventualmente baixar o VPT. Se não conseguir esse abaixamento, receio que se encontra numa armadilha da qual não poderá sair tão cedo, pelo menos até os preços dos terrenos começarem a subir nessa zona.
Boa sorte!
Boa tarde Sr Eliseu,
Muitos Parabéns por este seu portal rico em informação pertinente.
Gostaria que me pudesse ajudar nesta questão que apresento de seguida.
Possuo 2 apartamentos que se encontram arrendados (um perto do Barreiro e outro perto de Viseu, ambos ainda com contratos e rendas antigas)e que gostaria de vender ou trocar por um apartamento no distrito de Faro para arrendar ao ano. Será vantajoso dirigir-me a uma imobiliária? As imobiliárias podem eventualmente dar continuidade a um processo de aumento de renda com os atuais inquilinos? É que vou sair do país e gostaria de deixar tudo resolvido, ou seja a venda dos mesmos feita nestas condições. Sei que possivelmente vou perder dinheiro, mas será que as Imobiliárias me ficam com os Imóveis nesta situação?
Muito obrigado pela ajuda que me puder dar,
Com os melhores cumprimentos
Caro Sr. Carlos,
Obrigado pelo reconhecimento!
Na minha opinião uma agência imobiliária poderá ajudar bastante para a venda do imóvel. Se o imóvel estiver arrendado com renda baixa, o valor comercial poderá, no entanto, ser demasiado baixo. Para conseguir atualizar as rendas, o que eu faria, se estivesse no seu lugar, era consultar um advogado ou solicitador. Quanto menos problemas tiver o imóvel mais valioso este poderá ser.
Sugiro que trate cada imóvel de forma independente. Não creio que consiga trocar os atuais imóveis por um imóvel no Algarve. Creio, isso sim, que poderá vender os imóveis separadamente e depois comprar o imóvel que quiser.
Na avaliação dos imóveis numa permuta, o que define exactamente o valor da casa? É o valor do mercado, que pode ser mais ou menos volátil, ou é o valor do IMT, que acho que é temporariamente fixo?
Parabéns pelo blog é muito interessante. Agradeço se me poder esclarecer.
Boa noite!
Obrigado pelo reconhecimento!
O valor declarado para cada imóvel para efeitos de permuta não poderá ser inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT). Para além disso, a diferença declarada para a permuta não pode ser, segundo sei, inferior à diferença de VPT’s. Ou seja, o Estado defende-se fiscalmente atribuindo a cada imóvel um valor que não tem que ser coincidente com o valor que o Mercado atribui, embora se pretenda que não seja muito diferente.
Se os valores declarados pelas partes forem abaixo dos VPT’s ou a diferença entre valores declarados inferior à diferença de VPT’s, então o Estado cobra os impostos de acordo com os VPT’s e a diferença entre VPT’s.
Sobre todas estas dicas, deve sempre verificar o que aqui escrevo junto do seu advogado ou das Finanças.
Exmo. Senhor Eng. Eliseu Mateus,
Obrigado por partilhar toda esta informação.
Se possível, agradecia que me esclarecesse as seguintes dúvidas:
– é possível efetuar uma permuta de bens entre membros da mesma família, neste caso, entre cunhados, sendo que uma das propriedades é para habitação permanente e a outra para habitação secundária (porque nela reside um inquilino há mais de 40 anos)?
– a 1ª tem um VPT de 97.140 € e a 2ª tem um VPT de 89.450 € (a diferença de valor é de apenas 7.690 €). Esta segunda habitação tem um VPT mais baixo mas, por ser uma habitação secundária, também paga IMT? Ou seja, pagam as duas IMT apesar de ser uma permuta?
– o inquilino pode dirigir-se às finanças para solicitar a reavaliação do bem, de forma a comprar a propriedade por um valor inferior ao atual?
Ou seja, se o inquilino conseguir provar que o valor do bem é inferior ao do VPT (porque nunca foram feitas obras) pode baixar o valor atual do VPT junto das finanças, apesar de não ser o proprietário?
– o inquilino, que tem mais de 80 anos e reside há mais de 40 anos na propriedade, tem a possibilidade de a adquirir por um valor inferior ao do VPT?
– também gostaria de saber se, neste caso, é necessário pagar mais valias.
Muito agradeço desde já a sua atenção e o tempo despendido, com os melhores cumprimentos,
Paulo Santos
Boa noite!
Que eu saiba, o facto de dois cidadãos serem familiares não altera o seu direito a transacionarem imóveis, seja de que maneira for, incluíndo a permuta. Neste caso não me parece mesmo que possa haver qualquer problema a esse nível.
Na permuta, quem adquire o bem imóvel com maior VPT (ou maior valor declarado) paga o IMT correspondente à tabela de IMT, com se estivesse a adquirir um bem imóvel de valor equivalente ao valor em dinheiro que vai pagar à outra parte. A outra parte que recebe dinheiro não deverá, segundo sei, pagar qualquer IMT. Por favor verifique isto que eu estou a afirmar com um solicitador ou advogado da sua confiança.
Na permuta, o IMT é apenas pago por quem sobe de valor de imóvel. O destino a dar ao imóvel mais caro determina como se faz o cálculo do IMT a pagar por quem adquire o imóvel mais caro – se for para segunda habitação o IMT será, naturalmente, mais alto.
Uma casa pode ser habitação secundária agora (para o proprietário atual) e vir a ser habitação própria permanente para o próximo proprietário. Por outras palavras, não é o que foi que importa, mas sim o que vai ser que pode fazer a diferença.
O princípio é mais ou menos este: quando se compra um imóvel paga-se o IMT correspondente. Se mais à frente se vende o imóvel e, em troca, se recebe dinheiro e um imóvel mais barato, é como se esse imóvel mais barato fosse uma forma de pagamento (que na realidade até é). Não seria justo estar a tributar a pessoa que já pagou no passado IMT estar agora a pagar mais IMT sobre a forma de pagamento que está a receber, ou seja, sobre o imóvel que está a receber.
Não estou certo que isto seja tão linear se estivermos a pensar em trocar uma habitação por um terreno, por uma loja, por um armazém ou outro qualquer imóvel não habitacional. (Aqui está uma questão interessante que tenho que averiguar.)
Neste caso, trata-se de dois imóveis habitacionais em que um dos proprietários, que já pagou IMT no passado, vende agora o seu imóvel e recebe em troca dinheiro mais um imóvel de menor valor. Não me parece que neste caso o destino do imóvel faça diferença para quem está a receber dinheiro na permuta. Sugiro que verifique esta questão junto das Finanças, ou questione o seu advogado ou solicitador sobre este caso para ter 100% de certeza.
O inquilino poderá ter direito de preferência. Muita atenção a isto! Recomendo fortemente que consulte o advogado para ele poder dizer-vos como garantir que o direito de preferência não é exercido.
Para um proprietário não é fácil convencer as Finanças a baixarem o VPT, quanto mais para um inquilino. Duvido até que o inquilino tenha legitimidade para requerer isso às Finanças. Também é uma questão interessante!
(O Sr. Paulo está a presentear-me com muitas questões de elevado interesse! 🙂 )
O inquilino só poderá adquirir pelo valor que o proprietário atual aceitar, desde que vocês tenham o cuidado de mandar uma carta registada com aviso de receção, etc, etc… tal como o advogado disser para vocês fazerem, para depois ele não vir mais tarde a pedir a eventual anulação da escritura e consumar o exercício do seu direito de preferência. Muita atenção a este detalhe!
As mais-valias serão devidas por quem estiver a vender por valor superior ao que comprou no passado. Se isso for verdade para ambos, receio bem que ambos tenham que pagar imposto sobre mais-valias. Se os VPT’s subiram muito poderá este ser um problema. Sugiro que verifiquem isto junto das Finanças.
Não querendo desvalorizar a minha própria experiência e observação nem tirar mérito a este projeto de ajudar os proprietários deste país a tomarem melhor decisões, receio que por vezes as pessoas confundam as minhas opiniões e dicas com aconselhamento jurídico. Eu sou bastante insistente em referir isso vezes sem conta, mas fico sempre com a sensação de que podem haver pessoas que aceitam facilmente uma dica dada aqui sem depois confirmarem o que aqui é dito com um jurista ou com as instituições relevantes, com a Câmara Municipal, as Finanças, etc… Recomendo vivamente que procure saber mais sobre o seu assunto específico junto de um solicitador ou advogado. Ou, em alternativa, sugiro que escolham um notário que possa fazer esta escritura e que lhe coloquem estas questões previamente.
Na minha vida profissional eu estou constantemente a aconselhar-me com o meu advogado.
Estes assuntos de permutas são simples, mas podem tornar-se muito complexos devido à infinidade de variantes que uma permuta pode assumir na prática. Por isso, todo o cuidado é pouco.
boa noite sr. mateus
tenho uma duvida e procurava uma resposta clara para a mesma.
tenho um T2 ao qual ainda devo ao banco um valor de 60000 euros. Se quiser permutar o meu imovel por outro de valor superior (por exemplo 80000 euros), como ficará o meu crédito? 60000 (valor em divida) + 80000 (novo crédito)?
Cumprimentos
NP
Boa noite!
A dívida que tem atualmente ao banco tem que ficar saldada na escritura de permuta. Para a aquisição do futuro imóvel outro contrato de crédito será feito com o valor de dívida equivalente ao que precisar para conseguir fazer a aquisição.
Se não tiver nenhum dinheiro para fazer esta operação, se o seu imóvel for vendido por 60.000€, a sua dívida ficará saldada. Não será bem assim porque haverá despesas, mas vamos passar por cima desse detalhe.
Para comprar o imóvel de 80.000€, se não tiver dinheiro para dar de entrada, a sua dívida ao banco passará a ser de 80.000€. Para isso terá que convencer o banco a conceder-lhe o novo crédito, naturalmente.
Quando refiro ‘comprar’ e ‘vender’, refiro-me à permuta dado que esta se pode decompor, para esta análise, numa compra e numa venda.
Recomendo que vá ao seu banco e que veja se eles estão dispostos a financiar esta operação. Tenha em atenção que spreads de 0,5% são coisa do passado. Atualmente poderá esperar spreads em torno dos 3%.
Caro Sr. Eliseu
Muitos parabéns pelo site e pela sua dedicação às inúmeras questões que se lhe colocam; presumo que a questão seguinte sairá um pouco fora do tema até aqui debatido porque, provavelmente não estaremos perante uma permuta (???); contudo e invocando a sua experiência e ramo profissionais, aí vai: sou proprietário de uma segunda habitação; contudo, pretendo edificar uma moradia num terreno que compraria para o efeito; simultaneamente, contratualizarei com um empreiteiro a construção da mesma; como se processaria um negócio em que pagaria essa construção, ao empreiteiro, com a minha segunda habitação (partindo do princípio que o mesmo estaria disposto a recebê-la, face aos valores implicados: valor da empreitada/valor do imóvel)?
Caro Sr. Carlos Duque,
Obrigado pelo reconhecimento!
No seu caso, talvez fosse interessante ser o empreiteiro a comprar um terreno e fazer ele a moradia nova. Em seguida, ele poderia permutar essa moradia nova com a sua tal segunda habitação. Naturalmente tudo isto teria que ter o suporte de contratos de promessa para que ninguém mudasse de ideias. Isto é apenas uma ideia muito vaga, como será evidente para quem leia este comentário.
Neste tipo de negócio temos aqui várias vertentes. Há uma vertente de interesse – será que o empreiteiro tem interesse em fazer um negócio deste género? É bom que o Sr. Carlos, a partir de uma determinada altura, tenha a lição bem estudada para propor ao empreiteiro um negócio que ele possa aceitar. Outra vertente é a jurídica – como se pode fazer este negócio de um modo legal e fiscalmente interessante? Ora, um bom advogado ou solicitador poderá dar aqui uma ajuda muito importante. Depois temos a vertente financeira – como vamos financiar isto?
Perante tantas incógnitas, o melhor é decidir por onde começar. Eu sugiro que comece pela parte financeira, uma vez que essa será a poderá condicionar todo o processo. Se tiver dinheiro para comprar um terreno e financiar a construção de uma casa, então tudo é mais fácil. Mas se não for assim, terá que encontrar um banco que possa financiar esta construção. A segunda habitação, por exemplo, se não tiver já ónus, poderá ser dada como garantia para o empréstimo a pedir para construção da nova casa.
Se for falar com construtores, talvez eles tenham uma ideia interessante para lhe propor. Por isso, será uma boa ideia poder abordá-los já.
Quando escolher um terreno, é bom que garanta que ali se pode construir e que não haverá restrições. A julgar pelo seu email, o Sr. Carlos será arquiteto. Presumo que para si isso não será um problema.
Resumindo, no seu lugar eu pensaria primeiro no aspeto financeiro. Em seguida, falaria com alguns empreiteiros. A minha sugestão é que use a motivação comercial dos empreiteiros para que lhe apresentem soluções.
Há alturas em que ser preguiçoso e mais passivo pode até ser a melhor estratégia. 🙂 Se abordar empreiteiros e lhes pedir soluções, é natural que eles façam parte do trabalho de planeamento que o Sr. Carlos está a tentar fazer. Pode começar a fazer esta abordagem de forma mais passiva e esperar que lhe forneçam possíveis soluções para depois passar a um modo mais ativo de validação de soluções e procura de outras soluções ainda mais refinadas e melhores para si.
Boa sorte!
Bom dia Sr. Eliseu,
um bem haja pela sua iniciativa!
Gostaria de lhe colocar a minha situação. Pretendo adquirir um T2, visitei e perguntei qual a situação dos proprietários. Já realizei a negociação por intermédio da agência tendo chegado a acordo relativamente ao valor, mais precisamente aceitei o valor mínimo deles depois de terem sido recusadas as minhas propostas. Posto isto, só depois fui informada pela agência que o proprietário vai realizar uma permuta do referido apartamento por outro de uma empresa de construção. Essa escritura da permuta é feita no mesmo dia em que se fará a escritura da minha aquisição do T2, agora ao construtor.
Quais os riscos em que incorro?
Qual a sua opinião em relação à atuação da agência imobiliária intermediária, não me tendo avisado nos vários encontros de visitas ao imóvel e apresentação de propostas?
Obrigada desde já pela sua atenção.
Cara D. Ana Almeida,
Obrigado!
Em minha opinião, em rigor o que lhe interessa a si é a compra do T2 pelo preço que aceitou. Se isto acontecer, não vejo problema do vendedor ser outra pessoa, desde que os termos da compra não se alterem. Se consultar um advogado ou solicitador (que recomendo!), talvez eles possam ter uma opinião mais aprofundada sobre este assunto. No entanto, que seja do meu conhecimento, não haverá problema com esta compra pelo facto de haver uma permuta prévia.
De acordo com a sua pergunta, presumo que não tenha havido contrato de promessa de compra e venda. Se assim foi, o proprietário não terá neste momento qualquer compromisso para consigo de fazer o negócio de uma determinada maneira específica.
Se houve contrato de promessa de compra e venda é natural que nesse contrato esta mudança de proprietário esteja lá prevista. Recomendo que leia o contrato com atenção.
Seja como for, volto a dizer-lhe que, em minha opinião, o que lhe interessa é se está a fazer a melhor compra possível. O notário encarregar-se-á de a proteger quanto à legalidade da sua compra. Isto não quer dizer que não deva consultar um advogado ou solicitador para se assegurar, pelos seus meios, de que não haverá qualquer perigo com a compra. Esta verificação não terá apenas a ver com o facto de haver uma permuta prévia, mas com todos os outros detalhes do negócio.
Quanto à mediadora, o dever deles é, entre outras coisas, informar atempadamente sobre todos os detalhes do negócio que sejam relevantes e contribuir, por essa via, para a legalidade da transação. Pelo que me escreve, não creio que eles se tenham portado menos bem. No entanto, pode ter havido algum momento em que eles lhe poderiam ter dado mais informações relevantes … sobre esse assunto, a Ana estará em melhor posição para avaliar o desempenho deles.
Recomendação minha: pelo menos consulte previamente o notário que irá tratar deste negócio para se inteirar de todos os detalhes.
Boa sorte!
Eng. Eliseu Mateus.
Sou proprietária de um imóvel que pretendo permutar. A permuta será para um imóvel maior no mesmo prédio que o actual, apenas uma fracção diferente. É o promotor imobiliário que me vendeu o primeiro imóvel que o vai receber o imóvel menor e será também esse promotor que me ira vender o imóvel maior. Pelo que entendi na escritura o IMT é pago pala diferença que gera maior valor (de compra ou de VPT). Neste caso a diferença maior é a de valores de mercado, perfazendo 155550,00€.
quanto irei pagar de IMT+IS?
Grata pela sua atenção,
Cara D. Raquel,
De acordo com a tabela de IMT de 2015, o IMT de uma habitação própria permanente de 155.550€, é de 2.137,27€. O Imposto de Selo corresponde a 0,8%, o que dará 1.244,40€. A soma será de 3.381,67€. Este cálculo foi feito recorrendo ao simulador da APEMIP.
Recomendo (porque não posso assumir essa responsabilidade) que verifique estes cálculos, através da consulta numa Repartição de Finanças, por exemplo.
Caro Eng Eliseu,
Permita-me felicita-lo pelo site!
Estou a pensar em permutar o T2 que moro com valor de avaliação 175000€ e com credito de 105000€ por uma moradia de valor 280000€. Ao permutar com o vendedor da moradia o valor do meu T2 abate no valor da moradia? Ou seja, so teria que ter dinheiro para pagar cerca de 105000€? O meu T2 entraria com o valor de avalização do banco? E o resto do credito do T2 continuava a pagar? Ou ao permutar o credito passa para quem fica com o T2?
Obrigado
Caro Sr. Sérgio Sousa,
Obrigado!
Recomendo que reveja o artigo https://www.eliseumateus.com/como-funciona-uma-permuta-imobiliaria/.
O Sr. Sérgio vai entregar o seu T2 e o dinheiro da diferença. Pagará o Imposto de Selo correspondente à diferença de valores, ou à diferença entre valores patrimoniais tributários, conforme a diferença que for maior.
O IMT será calculado sobre a diferença maior, tal como indica acima. Se a diferença for inferior ao mínimo tributável, o IMT pod ser zero.
A sua dívida será recalculada: divida atual – valor atribuído ao seu T2 + valor atribuído à moradia – dinheiro que queira meter na compra (financiamento próprio).
Neste caso, a dívida futura será algo como: 105.000€ – 175.000€ + 280.000€ = 210.000€. Se necessitar de dinheiro para pagar as despesas jurídicas, de mediação imobiliária, impostos, taxas, etc… terá que somar esses valores. Se tiver dinheiro para financiar esta operação, subtrairá esse valor.
A futura dívida é uma nova dívida, com novo spread, etc… Recomendo que vá ao banco para avaliar essa dívida. A sua dívida atual terá que ficar cancelada.
Esta é uma explicação simplificada. Recomendo a revisão do artigo referido acima e o vídeo. Recomendo que consulte, sempre que necessário, um jurista que o possa aconselhar no seu caso específico.
Bom dia cheguei a acordo para efectuar uma troca directa de habitaçoes, mas visto ter um emprestimo bancario com hipoteca o banco exige me fazer novo emprestimo, havera forma de contornar a situaçao, e efctuando apenas a mudança de proprietarios e dando o novo imovel como garantia?
Caro Sr. Nuno Rodrigues,
A não ser que o Sr. Nuno seja parte de uma elite para quem as regras normais se podem ultrapassar 🙂 não creio que vá conseguir fazer a troca de hipotecas tal como sugere.
O banco tem TODO o interesse cancelar a sua hipoteca atual e substituir por uma nova, melhor remunerada para eles, claro está.
Dito isto, também lhe digo que no Imobiliário parece não haver impossíveis, pelo que sugiro que explore bem essa ideia que tem e tente encontrar uma exceção. Se se deparar com demasiada resistência, recomendo que se conforme dado que provavelmente terá mesmo que ir pela via de cancelamento da hipoteca atual e pela obtenção do novo empréstimo.
Olá Eliseu !
parabéns pela iniciativa.
Uma construtora vai construir um prédio no quarteirão onde moro. Neste caso, o que é mais interessante: a permuta ou já vender o imóvel ? A construtora é grande e creio que não haja problemas com a obra. Em caso de permuta, o que tenho que pagar em termos de imposto. Creio que um apartamento vá custar mais caro que minha casa hoje.
Obrigado.
Ivo
Caro Sr. Ivo,
Suponho que se trate de imóveis no Brasil. Se assim for, eu não estou familiarizado com o sistema do seu país pelo que não posso ajudar.
Se fosse em Portugal, o que eu faria era ir falar com o construtor para saber se a permuta seria uma boa opção.
Teria que ter em conta o financiamento, pelo que ir ao banco seria obrigatório.
Mais uma vez, se fosse em Portugal o IMT e o Imposto de Selo seriam calculados em função da maior diferença entre preços declarados ou valores patrimoniais tributários.
Caro Sr. Eliseu,
Antes de mais deixe-me felicita-lo pelo seu blog.
É realmente louvável o serviço público que presta a milhares de pessoas, muitos parabéns!
Se possível pedia-lhe o favor de me esclarecer algumas dúvidas que tenho sobre a minha situação de permuta. Antes de mais aqui ficam alguns dados.
Tenho um apartamento com VP de 133.000€ do qual ainda tenho um crédito activo de 123.000€.
Estou interessado numa moradia com VP de 280.000€ da qual o proprietário aceita permuta e tem à venda no mercado por valores entre os 300.000€ e os 325.000€.
Para o negócio se realizar o proprietário está a pedir no mínimo 180.000€ mais o meu apartamento.
Neste momento tenho um novo crédito em standby para ser aprovado no valor de 270.000€. Está em standby pois preciso de chegar a acordo com o proprietário e preciso de dar os valores exactos ao banco de venda/escritura.
A dúvidas que tenho são as seguintes:
1) Para este negocio é preciso haver duas escrituras (da casa nova e da minha casa) ou existirá apenas uma escritura?
2) Quem será a entidade a preparar toda documentação para a escritura/s bem como a esclarecer os impostos a pagar? É no notário?
3) Qual o valor que vou pagar de IMT e que outros impostos vou ter?
4) O IMT é calculado com a diferença de que valores? Escrituras? VPs?
5) De modo a conseguir negociar com o proprietário, haverá algum encargo para o mesmo a nível de impostos? Pelo que percebo IMT não vai ter de pagar, mas há algo mais? Por exemplo, imposto sobre o valor em dinheiro que lhe vou dar? No fundo queria perceber quais seriam o encargos para o proprietário neste negócio.
6) Há algum diferença (e o que significam) entre o valor de venda (que o banco que pediu) e o valor da escritura?
7) Tendo em conta os VPs dos imóveis, qual seria o valor mais vantajoso para ambos em relação ao valor de venda da moradia e do apartamento bem como ao valor da escritura da moradia.
8) Há alguma diferença para o banco o negocio ser ou não um permuta? Ou para eles só interessa o valor de crédito que vou pedir, o valor de escritura da nova casa e o valor da avaliação?
Peço desculpa pelo longo email e agradeço desde já a sua atenção.
Com os melhores cumprimentos,
Luis Guilherme
Caro Sr. Luís Guilherme,
Obrigado pelo reconhecimento!
Respondendo às suas questões:
1) Para este negocio é preciso haver duas escrituras (da casa nova e da minha casa) ou existirá apenas uma escritura?
Uma permuta, segundo a minha experiência, é feita com uma única escritura na qual constam os dois imóveis.
2) Quem será a entidade a preparar toda documentação para a escritura/s bem como a esclarecer os impostos a pagar? É no notário?
Convém haver apoio jurídico às partes e à transação. Como vai haver financiamento bancário, normalmente haverá apoio do solicitador do banco, que irá pedindo a documentação que julga necessária. No final, o notário é o último reduto na defesa da legalidade do processo.
3) Qual o valor que vou pagar de IMT e que outros impostos vou ter?
Tanto o IMT como o Imposto de Selo são calculados com base na maior diferença (de preços ou de Valores Patrimoniais).
No seu caso, haverá 180.000€ pagos em valor monetário. Suponho que os impostos serão calculados com base nesses 180.000€, se esse valor for declarado em escritura de permuta.
O Imposto de Selo é 0,8% desse valor de diferença.
O IMT é calculado de acordo com a tabela de IMT em vigor. Para 180.000€, para habitação própria permanente o IMT a pagar deverá ser 3.512,78€ (por favor, confirme!!).
4) O IMT é calculado com a diferença de que valores? Escrituras? VPs?
Calcula-se sobre a maior diferença, o que neste caso corresponderá ao valor que pagará em valor monetário, ou seja, 180.000€. Especialmente sobre este ponto, recomendo que se aconselhe com quem tiver a dar apoio jurídico à transação.
5) De modo a conseguir negociar com o proprietário, haverá algum encargo para o mesmo a nível de impostos? Pelo que percebo IMT não vai ter de pagar, mas há algo mais? Por exemplo, imposto sobre o valor em dinheiro que lhe vou dar? No fundo queria perceber quais seriam o encargos para o proprietário neste negócio.
Terão que verificar em sede própria (Finanças), mas à partida, o proprietário apenas teria eventualmente que pagar imposto sobre mais-valias, caso isso se aplicasse. Não estou a ver mais nenhum imposto aplicável ao proprietário da casa mais cara.
6) Há algum diferença (e o que significam) entre o valor de venda (que o banco que pediu) e o valor da escritura?
Valores de venda, suponho que se refiram aos valores declarados para cada imóvel. Julgo que o valor de escritura se refira à diferença paga em valor monetário. Recomendo que esclareça esta nomenclatura com o banco.
Mais uma vez, recomendo que reflitam sobre estes valores e que peçam ajuda a um jurista para que vos assista a preparar esta transação da forma legal mais vantajosa para os intervenientes.
7) Tendo em conta os VPs dos imóveis, qual seria o valor mais vantajoso para ambos em relação ao valor de venda da moradia e do apartamento bem como ao valor da escritura da moradia.
Como os impostos são calculados sobre a maior diferença … penso que a resposta é óbvia. Como isso se pode fazer legalmente é coisa que sairá fora do âmbito deste site. Recomendo o apoio de um jurista!!
8) Há alguma diferença para o banco o negocio ser ou não um permuta? Ou para eles só interessa o valor de crédito que vou pedir, o valor de escritura da nova casa e o valor da avaliação?
Tenha em atenção de que as condições de empréstimo do banco poderão estar confinadas ao valor que será declarado como a ser pago em valor monetário. Ou seja, pode ocorrer que o banco não queira (ou não possa) financiar, no crédito habitação normal, mais do que o valor que aparecerá na escritura como estando a ser pago em valor monetário.
Isto pode significar que o banco pode eventualmente ter que (ou preferir) financiar com dois créditos – um pelo valor de escritura e outro pelo restante. Estes créditos poderão ter as mesmas condições ou ter condições diferentes.
Os últimos 2 parágrafos suscitam-me, a mim próprio, muitas dúvidas e devem apenas servir de mote de conversa entre o Luis e o seu banco. Por favor, verifique com eles como é que eles pretendem atribuir-lhe o crédito. Pode até ser que seja mais simples e que eles possam financiar o valor total num só empréstimo…
Como pode ler, o que lhe escrevo carece de alguma profundidade e deverá apenas servir como motivo de conversa com quem realmente vos vai apoiar juridicamente e fiscalmente neste processo.
Estou aqui um pouco limitado pelo que é lícito eu lhe transmitir.
Recomendo que verifique, dado a dado, tudo o que escrevi acima e que não se meta a fazer uma operação destas sem se informar convenientemente, quer do ponto de vista legal, como do ponto de vista fiscal.
Por favor, não interprete nada do que escrevi como parecer ou apoio jurídico da minha parte, por que efetivamente não o é, nem poderia ser, porque não sou jurista.
Boa sorte!
Caro Sr. Eliseu,
No caso de permuta de uma casa nova por uma usada quem é que tem de dar os 5 anos de garantia a quem?
É apenas o antigo proprietário do imóvel novo que é obrigado a dar essa garantia? Ou quem deu o imóvel usado na permuta também tem de dar algum tipo de garantia?
Muito obrigado.
Cumprimentos,
Luis Guilherme
Caro Sr. Luís Guilherme,
Segundo sei, um imóvel novo usufrui de uma garantia de 5 anos que é dada ao proprietário do imóvel (mesmo que este mude) pelo construtor.
Como se trata de um assunto de direitos legais, não me atrevo a afirmar peremptoriamente seja o que for, dado que não sou jurista. Terá que confirmar este minha dica com um jurista, recomendo eu.
Caro Sr Eliseu , deixe-me lhe agradecer pelos seus comentários e os seus conhecimentos , graças a si encontrei resposta ao meu problema , ainda existe gente sempre disposto a ajudar o seu próximo , mais uma vez muito obrigado.
muitas felicidades na vida para si e para todos aqueles que lhe são queridos
sinceros cumprimentos .
Manuel Oliveira